На рынке недвижимости Эстонии в 2025 году произошёл интересный поворот:
если раньше оценочные акты (hindamisaktid) были обычно ниже реальных цен сделок, то сегодня часто всё наоборот — в отчётах указаны суммы выше, чем готовы платить реальные покупатели.
Это даже стало рекламным приёмом в объявлениях на kv.ee:
«Оценка – 185 000 €, продаём за 169 900 €»
Почему так происходит 👇
1. 📅 Оценка основывается на прошлых сделках
Оценщики используют данные Земельного департамента (Maa-amet) с задержкой 2–4 месяца.
Когда рынок замедляется, в модели всё ещё остаются более высокие цены прошлого квартала.
В итоге акт отражает вчерашнюю, а не сегодняшнюю рыночную ситуацию.
2. 🏗️ Скидки застройщиков не отражаются в регистрах
Застройщики всё чаще предлагают бесплатное парковочное место, кухню или оплату услуг нотариуса.
Эти бонусы не фиксируются в официальной цене сделки, поэтому оценщик видит только полную сумму и формирует завышенную оценку.
3. 💶 Давление со стороны банков и клиентов
Если оценка окажется слишком низкой, покупатель может не получить ипотеку.
Поэтому на оценщиков часто оказывается мягкое давление — оценить объект чуть выше, чтобы сделка состоялась.
4. 📉 Мало реальных сделок – нехватает сопоставимых данных
Из-за небольшого количества продаж в 2025 году оценщики нередко используют данные 2023 или начала 2024 года.
Реальные покупатели же уже платят на 5–10 % меньше.
5. 🖼️ У оценщиков нет доступа к фотографиям квартир
В Эстонии оценщики не видят фото объектов в базе Maa-amet.
Они знают лишь адрес, площадь и этаж — но не состояние квартиры и не качество ремонта.
Разница между двумя «похожими» квартирами может достигать 30 000 €, но оценщик не способен это учесть.
Поэтому старые или уставшие квартиры нередко получают слишком высокую оценку.
6. 💬 Оценочный акт стал маркетинговым инструментом
Продавцы теперь используют завышенную оценку как аргумент в пользу «скидки».
На самом деле это лишь отражает отставание системы оценки от реального поведения рынка:
покупатели стали осторожнее, финансирование сложнее, а цены корректируются быстрее, чем отчёты.
📊 Сводка
| Период | Соотношение оценки и рынка | Основная причина |
|---|---|---|
| 2021–2023 | Оценка ниже | Растущий рынок, консервативный подход |
| 2024–2025 | Оценка выше | Замедление рынка, задержка данных, отсутствие фото |
🧭 Комментарий Brokerly
Оценочный акт остаётся важным инструментом для банков и кредитов, но он не отражает автоматически реальную рыночную цену.
Истинная стоимость формируется там, где встречаются данные и спрос — и именно здесь профессиональный брокер приносит реальную пользу.
