Краткосрочная аренда через Airbnb стала одним из самых популярных способов получать доход от недвижимости в Эстонии.
Однако при работе через компанию ключевое значение имеет структура налогообложения НДС, так как именно она определяет уровень доходности и возможность вернуть уплаченный налог с покупки квартиры.
Ниже представлены три основных схемы, которые используют инвесторы, — с разными правилами по НДС и уровнем рентабельности.
🧩 Схема 1: Владелец сам оказывает услугу размещения (плательщик НДС)
Как работает:
Компания-владелец покупает квартиру с НДС 24 % и самостоятельно предоставляет услугу размещения (Airbnb, Booking и т.д.).
Гости оплачивают проживание с НДС 13 %, который владелец декларирует и перечисляет государству.
НДС:
- Владелец может вернуть 24 % НДС с покупки квартиры.
- Все связанные расходы (уборка, обслуживание, реклама) можно вычитать из НДС.
Плюсы:
✅ Полный возврат НДС с покупки
✅ Простая структура для малого бизнеса
✅ Полный контроль доходов
Минусы:
❌ Необходимо самостоятельно организовать процесс сдачи
❌ Больше административной работы
🏢 Схема 2: Владелец сдаёт квартиру управляющей компании
Как работает:
Владелец сдаёт квартиру управляющей компании, которая далее сама оказывает услугу размещения от своего имени и получает доход от гостей.
НДС:
- Если договор аренды без НДС (жилая аренда) — вернуть НДС с покупки нельзя.
- Если договор с НДС (коммерческая аренда) — возврат возможен.
Плюсы:
✅ Полностью пассивный доход — оператор делает всю работу
✅ Возможен возврат НДС при договоре с НДС
Минусы:
❌ При аренде без НДС возврата налога нет
❌ Доходность зависит от эффективности оператора
⚙️ Схема 3: Владелец — плательщик НДС, оператор оказывает услугу от имени владельца
Как работает:
Владелец остаётся официальным поставщиком услуги размещения, а управляющая компания оказывает операционные услуги от имени владельца — уборка, заселение, коммуникация с гостями.
Доход от Airbnb поступает на счёт владельца, который уплачивает 13 % НДС государству.
НДС:
- Возврат 24 % НДС с покупки квартиры
- Возврат НДС с услуг управляющей компании (24 %)
- Вся деятельность облагается НДС, что исключает корректировки
Плюсы:
✅ Полный возврат НДС с покупки и услуг
✅ Контроль над доходами сохраняется у владельца
✅ Минимум участия в операционной деятельности
Минусы:
⚠️ Требуется корректный договор с оператором (с указанием НДС и обязанностей)
📊 Сравнительная таблица
| Схема | Кто оказывает услугу | Возврат НДС с покупки | НДС 13 % с продаж | Возврат НДС с расходов | Кому подходит |
|---|---|---|---|---|---|
| 1️⃣ Владелец сам | Владелец | ✅ Да | Владелец | ✅ Да | Малый бизнес |
| 2️⃣ Сдача управляющей компании | Оператор | ❌ Нет (если аренда без НДС) | Оператор | — | Пассивный инвестор |
| 3️⃣ Владелец + оператор (услуга с НДС) | Владелец (через оператора) | ✅ Да | Владелец | ✅ Да | Профессиональные инвесторы |
💬 Пример пункта договора (для схемы 3)
§ Услуга размещения от имени владельца
Оператор оказывает услугу размещения от имени и за счёт Владельца.
Оплата гостей отражается как выручка Владельца с применением НДС 13 %.
Оператор ежемесячно выставляет счёт Владельцу за услуги управления с НДС 24 %.
Владелец использует объект исключительно для облагаемой НДС деятельности и имеет право на вычет входного НДС в соответствии с § 29 (1) Закона о НДС Эстонии.
✅ Итог
Если квартира куплена на компанию и используется для краткосрочной аренды, правильная структура НДС может увеличить доходность на 10–15 %.
Наиболее эффективная модель — Схема 3: владелец — плательщик НДС + оператор оказывает услугу от имени владельца, так как она обеспечивает полный возврат НДС и финансовый контроль при минимальном участии владельца.
