Когда инвестор покупает квартиру с НДС и использует её для краткосрочной аренды (например, через Airbnb), финансовая картина резко меняется по сравнению с обычной долгосрочной арендой. Посмотрим почему.
💰 Исходные данные
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Цена покупки с НДС 24% | 185 000 € |
| Годовой доход с НДС | 12 000 € |
| Период | 10 лет |
| Ставка НДС при покупке | 24% |
| Ставка НДС на услуги размещения | 13% |
1️⃣ Разбивка цены покупки
Цена без НДС=1850001,24=149193,55€\text{Цена без НДС} = \frac{185000}{1,24} = 149 193,55 €Цена без НДС=1,24185000=149193,55€ Входной НДС=35806,45€\text{Входной НДС} = 35 806,45 €Входной НДС=35806,45€
➡️ Компания может сразу вернуть 35 806,45 € входного НДС, если квартира используется исключительно для оказания облагаемой НДС услуги размещения.
2️⃣ Годовой доход от Airbnb (НДС 13%)
Чистый доход=120001,13=10619,47€\text{Чистый доход} = \frac{12 000}{1,13} = 10 619,47 €Чистый доход=1,1312000=10619,47€ Выходной НДС=1380,53€\text{Выходной НДС} = 1 380,53 €Выходной НДС=1380,53€
3️⃣ 10-летний обзор
| Год | Чистый доход (€) | Выходной НДС (€) | Накопленный выходной НДС (€) |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 619,47 | 1 380,53 | 1 380,53 |
| 2 | 10 619,47 | 1 380,53 | 2 761,06 |
| 3 | 10 619,47 | 1 380,53 | 4 141,59 |
| 4 | 10 619,47 | 1 380,53 | 5 522,12 |
| 5 | 10 619,47 | 1 380,53 | 6 902,65 |
| 6 | 10 619,47 | 1 380,53 | 8 283,18 |
| 7 | 10 619,47 | 1 380,53 | 9 663,71 |
| 8 | 10 619,47 | 1 380,53 | 11 044,24 |
| 9 | 10 619,47 | 1 380,53 | 12 424,77 |
| 10 | 10 619,47 | 1 380,53 | 13 805,30 |
4️⃣ НДС за 10 лет
| Тип | Сумма (€) | Описание |
|---|---|---|
| Входной НДС с покупки | 35 806,45 | Возвращается сразу |
| Выходной НДС за 10 лет | 13 805,30 | Уплачивается государству |
| Чистая выгода по НДС | 22 001,15 | Остается у компании |
5️⃣ Период корректировки НДС
Для недвижимости в Эстонии действует 10-летний период корректировки НДС.
Если квартира впоследствии используется частично для личных или освобожденных от НДС целей (например, обычная аренда), часть возвращённого НДС нужно будет вернуть.
Если же квартира всё время используется под услугу размещения, возврат 35 806,45 € остаётся окончательным.
6️⃣ Сравнение доходности за 10 лет
| Показатель | Airbnb (НДС 13%) | Долгосрочная аренда (без НДС) |
|---|---|---|
| Цена покупки (с НДС) | 185 000 € | 185 000 € |
| Возврат НДС | +35 806 | 0 |
| Чистый доход за 10 лет | 106 195 € | 120 000 € |
| Уплаченный НДС государству | –13 805 € | 0 |
| Чистый эффект НДС | +22 001 € | 0 |
| Общая доходность за 10 лет | ≈85,9% | ≈64,9% |
| Среднегодовая доходность (ROI) | ≈8,6% | ≈6,5% |
| Преимущество Airbnb | +2,1 процентных пункта в год | — |
7️⃣ 📈 Вывод
💡 Краткосрочная аренда с НДС (Airbnb) обеспечивает примерно на 30% более высокую совокупную доходность, чем стандартная долгосрочная аренда:
- Возврат НДС добавляет более 22 000 € чистой выгоды за 10 лет.
- Главное условие: квартира должна использоваться исключительно для предоставления услуги размещения в течение всего 10-летнего периода корректировки.
