Инвестиции в арендную недвижимость могут обеспечивать стабильный денежный поток, однако перед покупкой важно понять её реальную доходность.
В этом руководстве мы покажем, как рассчитать доходность аренды пошагово — как без кредита, так и с использованием финансирования (ROI).
1. Определите арендный доход
Пример:
Ежемесячная аренда: 700 €
Годовая аренда: 700 × 12 = 8 400 €
👉 Это ваш валовой доход — сумма до вычета расходов и налогов.
2. Рассчитайте годовые расходы
Пример расходов:
• Ремонтный фонд и управление домом: 600 €
• Уход и мелкий ремонт: 400 €
• Простой в аренде 1 месяц: 700 €
Итого расходы: 1 700 €
👉 Чистый арендный доход = 8 400 € – 1 700 € = 6 700 € в год
3. Определите общий объём инвестиций
• Цена покупки квартиры: 120 000 €
• Дополнительные расходы (нотариус, ремонт, мебель): 5 000 €
Общий объём инвестиций: 125 000 €
4. Рассчитайте доходность без кредита
Валовая доходность:
8 400 / 125 000 × 100 = 6,72%
Чистая доходность:
6 700 / 125 000 × 100 = 5,36%
5. Добавьте влияние финансирования — ROI (Return on Investment)
Предположим, вы используете 30% своих средств и 70% банковского кредита.
Собственные средства: 37 500 €
Кредит: 87 500 €
Процентная ставка: 5% годовых
Годовые проценты по кредиту:
87 500 € × 0.05 = 4 375 €
👉 В данном упрощённом расчёте мы не учитываем погашение основного долга.
Чистый доход после вычета процентов
Чистый арендный доход: 6 700 €
– Проценты по кредиту: 4 375 €
= 2 325 €
ROI на собственный капитал
2 325 / 37 500 × 100 = 6,2%
👉 Фактический ROI = 6,2% в год
Это означает, что используя 30% собственных средств и кредит под 5%, вы зарабатываете около 6,2% годовых на вложенный капитал.
6. Добавьте возможный рост стоимости недвижимости
Если цена недвижимости растёт на 3% в год, это увеличивает общую доходность.
Совокупная доходность (денежный поток + рост цены):
6,2% + 3% = 9,2% в год
Итоговая таблица
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Месячная аренда | 700 € |
| Годовой арендный доход | 8 400 € |
| Расходы | 1 700 € |
| Чистый доход | 6 700 € |
| Общий объём инвестиций | 125 000 € |
| Собственные средства (30%) | 37 500 € |
| Проценты по кредиту (5%) | 4 375 € |
| ROI (фактический) | 6,2% |
| Итоговая доходность с ростом цены | ~9,2% |
Вывод и рекомендации
Если финансировать покупку полностью собственными средствами, можно рассчитывать на 5–6% чистой доходности.
Использование кредита повышает доходность собственного капитала (ROI), но увеличивает и риски — рост процентных ставок или периоды без арендаторов могут снизить общую прибыль.
В долгосрочной перспективе рост стоимости недвижимости может поднять общую доходность до 8–10%, что делает арендную недвижимость привлекательной альтернативой консервативным инструментам.
Если планируете пользоваться услугами управления недвижимостью, обязательно включите эту стоимость в расчёты.
В Эстонии услуги по управлению арендной недвижимостью обычно стоят около 8,3% от годового арендного дохода.
