Kui küsida kinnisvaraomanikult, kui palju tema korter või maja väärt on, kõlab vastus sageli: “Nii palju, kui keegi on nõus maksma.”
Teoorias on see õige. Praktikas aga sõltub kinnisvara väärtus väga paljudest teguritest ning liiga kõrge hinnaga müüki alustades võib müügiprotsess venida kuude või isegi aastate pikkuseks.
Kuidas siis määrata kinnisvarale realistlik hind?
Kolm võimalust kinnisvara väärtuse määramiseks
Kõige levinumad viisid on:
- Määrata hind ise.
- Konsulteerida kinnisvaramaakleriga.
- Tellida professionaalne hindamisakt.
Lisaks nendele kasutatakse investeerimiskinnisvara puhul sageli ka neljandat meetodit – tulumeetodit.
Miks inimesed oma kinnisvara väärtust üle hindavad?
Enamik meist soovib oma vara eest saada võimalikult kõrget hinda. See on loomulik.
Probleem tekib siis, kui soovitud hind erineb oluliselt turuhinnast.
Näiteks võib omanik soovida oma korteri eest 200 000 eurot, kuid tegelik turuväärtus võib olla 170 000 eurot. Kui ostja vajab pangalaenu, lähtub pank tavaliselt hindamisaktist ja turuväärtusest.
Küsimus on lihtne:
Kes maksab vahe kinni?
Kui pank on valmis finantseerima kinnisvara väärtust 170 000 euro ulatuses, peab ostja leidma puuduvad 30 000 eurot oma taskust. Selliseid ostjaid leidub, kuid neid on vähe.
Seetõttu ei tähenda kinnisvaraportaalides nähtavad hinnad alati seda, et sama hinnaga ka tehingud toimuvad.
Maakleri suurim väärtus ei ole kuulutuse ülespanek
Paljud inimesed arvavad, et maakleri töö algab fotodest ja lõpeb notariga.
Tegelikult on üks olulisemaid oskusi õige hinna määramine.
Kogenud maakler näeb regulaarselt reaalseid tehinguid, suhtleb ostjatega ning teab, milliste hindadega kinnisvara päriselt müüakse.
Sageli võib õige hinnastamine säästa omanikule tuhandeid eurosid ja kuid aega.
Kuidas kasutada kinnisvara väärtuse määramiseks tulumeetodit?
Investorid vaatavad kinnisvara sageli hoopis teisest vaatenurgast.
Nende jaoks ei ole oluline ainult korteri suurus, rõdu või siseviimistlus. Oluline on küsimus:
Kui palju see vara raha teenib?
Lihtsustatud tulumeetod põhineb üüritootlusel ehk ROI-l (Return on Investment).
Valem on lihtne:
Kinnisvara väärtus = aastane üüritulu ÷ soovitud tootlus
Näide.
Kui sarnased korterid üüritakse välja 800 euro eest kuus:
- Aastane üüritulu = 800 × 12 = 9 600 eurot
Seejärel jagame selle soovitud tootlusega.
Kui investor soovib 10% tootlust
9 600 ÷ 0,10 = 96 000 €
Kui investor soovib 8% tootlust
9 600 ÷ 0,08 = 120 000 €
Kui investor soovib 6% tootlust
9 600 ÷ 0,06 = 160 000 €
Sama korteri väärtus võib seega sõltuvalt tootlusootusest olla vahemikus 96 000 kuni 160 000 eurot.
Miks just 6–10% tootlus?
Paljud Eesti kinnisvarainvestorid kasutavad just seda vahemikku.
Põhjus on lihtne.
Investor võrdleb kinnisvara teiste investeerimisvõimalustega:
- hoiused;
- võlakirjad;
- dividendiaktsiad;
- indeksfondid;
- ärikinnisvara.
Mida suurem on risk, seda kõrgemat tootlust investor ootab.
Näiteks:
- Tallinna uusarenduse korter võib pakkuda 4–6% brutotootlust;
- vanem korter või väiksem piirkond võib pakkuda 7–10% tootlust;
- kõrgema riskiga objektid isegi rohkem.
Kui kinnisvara hind tõuseb nii kõrgele, et tootlus langeb investorite jaoks ebahuvitavale tasemele, väheneb tavaliselt ka nõudlus.
Miks tulumeetod ei tööta alati?
Tulumeetod sobib kõige paremini:
- investeerimiskorteritele;
- üürimajadele;
- äripindadele;
- kinnisvarale, mille peamine eesmärk on rahavoog.
Koduna kasutatava kinnisvara puhul mängivad rolli ka emotsioonid, asukoht, vaade, arhitektuur, koolid, transport ja paljud muud tegurid.
Seetõttu kasutatakse praktikas tavaliselt korraga mitut meetodit:
- võrdlusmeetodit;
- tulumeetodit;
- professionaalset hindamist;
- maakleri turuülevaadet.
Kokkuvõte
Kui soovid teada oma kinnisvara tegelikku väärtust, ära lähtu ainult soovitud müügihinnast.
Võrdle sarnaste objektide müügihindu, uuri üürituru olukorda, arvuta läbi võimalik tootlus ning vajadusel konsulteeri maakleri või hindajaga.
Lihtsustatud tulumeetod annab sageli väga hea esmase hinnangu ja aitab mõista, kas kinnisvara hind on investori vaates mõistlik või mitte.
Õigesti määratud hind tähendab tavaliselt kiiremat müüki, rohkem huvilisi ja suuremat tõenäosust jõuda edukalt notarini.
