2025. aasta kinnisvaraturul on toimunud huvitav pööre: kui varasematel aastatel olid hindamisaktid reeglina ettevaatlikult madalamad kui müügihinnad, siis nüüd on olukord sageli vastupidine — hindamisakt näitab kõrgemat väärtust kui reaalsed ostjad on valmis maksma.
Kv.ee kuulutustes on sellest saanud isegi müügiargument:
“Hindamisakt 185 000 €, müüme 169 900 €”
Miks see nii on?
1. 📅 Hindamisaruanded põhinevad mineviku tehingutel
Hindajad kasutavad Maa-ameti tehinguregistrit, kus andmed kajastuvad 2–4 kuu viitega.
Kui turg liigub alla, jäävad mudelitesse alles eelmise kvartali kõrgemad hinnad.
See tähendab, et hindamisakt peegeldab eilset päeva, mitte tänast ostujõudu.
2. 🏗️ Uusarenduste soodustused ei kajastu registris
Arendused pakuvad üha sagedamini tasuta parkimiskohti, kööke või notaritasu kompensatsiooni.
Need allahindlused ei kajastu ametlikus tehinguhinnas, mistõttu hindaja näeb “täishinda” ja teeb liiga optimistliku hinnangu.
3. 💶 Pangad ja kliendid eelistavad “sobivat” väärtust
Hindaja teab, et liiga madal akt võib tähendada, et ostja ei saa laenu.
Surve hindamise “optimeerimiseks” on seega suur, eriti kui tegu on arendaja kaudu toimuva müügiga.
4. 📉 Tehinguid on vähe, võrdlusandmeid napib
Kui turul on vähe reaalseid müüke, võetakse võrdluseks kevadised või isegi 2023. aasta tehingud.
See võib tõsta hindamisväärtuse 5–10 % kõrgemaks kui tegelik müügihind, mida ostjad täna aktsepteerivad.
5. 🖼️ Hindajatel puudub juurdepääs korterite fotodele
Eestis hindajad ei näe Maa-ameti andmebaasis tehingute fotosid.
Seega ei ole neil võimalik hinnata, kas korter oli renoveeritud, sisustatud või vajas kapitaalremonti.
Kahe “sama” pindalaga korteri turuhinna erinevus võib olla 30 000 €, kuid hindaja näeb vaid aadressi, suurust ja korrust — mitte seisukorda.
See toob kaasa olukorra, kus visuaalselt kehvema korteri hind võib tulla liiga kõrge ja vastupidi.
6. 💬 Hindamisaktist on saanud turundusvahend
Müüjad kasutavad kõrgemat hindamisakti “soodushinnaga pakkumise” argumendina.
Tegelikult on see märk turu ja hindamissüsteemi ajanihetest: ostjad on ettevaatlikumad, rahastustingimused karmimad ja hinnad kohanevad aeglaselt.
📊 Kokkuvõte
| Aastad | Hindamisakt vs turuhind | Peamine põhjus |
|---|---|---|
| 2021–2023 | Akt madalam | Hindajad olid konservatiivsed, turg tõusis |
| 2024–2025 | Akt kõrgem | Turg jahtunud, andmebaasid aeglased ja fotod puuduvad |
🧭 Brokerly kommentaar
Hindamisakt on väärtuslik tööriist panga ja laenuotsuse jaoks, kuid see ei näita automaatselt tegelikku müügihinda.
Turu hind määratakse alles siis, kui ostja ja müüja reaalselt kokku lepivad.
Sellepärast on ka uusarenduste ja järelturu vaheline “reaalne hind” alati müügipoolse kogemuse ja turu tunnetuse küsimus – mitte ainult numbrite võrdlus.
