Alates 1. jaanuarist 2025 tõusis Eestis üldine käibemaksumäär 24%-le.
See mõjutab otseselt ka kinnisvarainvesteeringuid, eriti juhul kui vara ostetakse või hallatakse ettevõtte kaudu.
Kinnisvara puhul sõltub käibemaksu mahaarvamise õigus täielikult sellest, kuidas vara kasutatakse — kas maksustatavas äris (nt majutus, büroo) või KM-vabas eluruumi üüris.
⚙️ Kuidas käibemaks kinnisvaraga seotud on
Käibemaksuseaduse (§16) põhimõtted:
- Eluruumi müük ja üür on KM-vaba (24% ei lisandu).
- Äripinna ja majutuse üür või müük võib olla maksustatav, kui müüja või üürileandja on KM-kohuslane ja tegevus on registreeritud.
🏢 Ettevõtte kaudu kinnisvarasse investeerimine
| Kinnisvara liik / kasutus | Kas lisandub KM 2025? | Määr | Kas sisend-KM saab maha arvata? | Märkused |
|---|---|---|---|---|
| Eluruumi üür (pikaajaline) | ❌ Ei | – | ❌ Ei | KM-vaba teenus, sisendkäibemaksu ei saa tagasi |
| Äripinna üür (büroo, teenindusruum) | ✅ Jah | 24% | ✅ Jah | Kui üürnik on ettevõte ja lepingus on KM-ga üür |
| Airbnb / majutusteenus | ✅ Jah | 13% (soodusmäär) | ✅ Jah | Kui registreeritud majutusteenus (EMTAK 55.xx) |
| Eluruumi müük (vana) | ❌ Ei | – | ❌ Ei | KM-vaba tehing |
| Uus arendus (enne kasutuselevõttu, KM-kohuslase müük) | ✅ Jah | 24% | ✅ Jah | Kui kasutatakse KM-ga maksustatavas tegevuses |
| Kombineeritud kasutus (osa eluruum, osa majutus/äri) | ⚖️ Osaliselt | 24% / 9% / – | ⚖️ Proportsionaalselt | Vastavalt kasutuse määrale |
💰 Näide 2025. aasta tingimustes
Ettevõte ostab uue äripinna hinnaga 100 000 € + 24 000 € KM.
Kui seda kasutatakse büroona või äriruumina, saab ettevõte 24 000 € sisendkäibemaksu tagasi.
Kui aga sama pind antakse pikaajaliseks eluruumiks üürile, ei saa sisendkäibemaksu tagasi küsida ja kogu kulu on koos KM-ga.
🧮 Sisendkäibemaksu korrigeerimine (10-aastane periood)
Kui kinnisvara kasutust hiljem muudetakse (nt Airbnb → pikaajaline üür), tuleb osa varem tagasi saadud käibemaksust tagasi maksta.
Näide:
Korter osteti 2025. aastal majutuseks (KM maha arvestatud), kuid 2028. aastal antakse see eluruumina pikaajalisse üürisse.
→ 7 aastat on veel jäänud korrigeerimisperioodi lõpuni → 7/10 sisendkäibemaksust tuleb tagastada.
🏨 Airbnb ja majutuse erireegel
Airbnb, Booking ja muu lühiajaline väljaüürimine kvalifitseerub majutusteenuseks, kui:
- üüriperiood on lühike (päevade kaupa),
- osutatakse teenuseid (koristus, voodipesu, võtmehaldus jms),
- tegevus on registreeritud ettevõtlusena (EMTAK 55.xx).
Sellisel juhul:
- rakendub 13% KM,
- sisendkäibemaksu saab täielikult maha arvata,
- ja ettevõte peab olema KM-kohuslane (kui aastane käive ületab 40 000 €).
⚠️ Levinud vead
- Eluruumi üür on alati KM-vaba, ka siis kui mõlemad pooled on ettevõtted.
Erand on vaid siis, kui pooled sõlmivad kirjaliku kokkuleppe kinnisvara maksustamiseks (KMS §16 lg 3 p 1). - Kasutuse muutust 10 aasta jooksul ei jälgita — maksuhalduril on õigus korrigeerida tagastatud KM-i.
- KM-kohuslaseks registreerimata ettevõte ei saa sisendkäibemaksu tagasi, isegi kui arvel on KM lisatud.
✅ Kokkuvõte
| Kasutus | KM-määr 2025 | Kas sisend-KM saab maha arvata? | Märkus |
|---|---|---|---|
| Eluruumi üür | – | ❌ Ei | KM-vaba teenus |
| Äripinna üür | 24% | ✅ Jah | Kui maksustatav tegevus |
| Airbnb / majutus | 13% | ✅ Jah | Registreeritud majutusteenus |
| Uusarendus (enne kasutust) | 24% | ✅ Jah | Kui kasutatakse ärilisel eesmärgil |
| Kombineeritud kasutus | 24% / 13% / – | ⚖️ Osaliselt | Vastavalt kasutusele |
| Vana eluruumi müük | – | ❌ Ei | KM-vaba |
📚 Viited
- Käibemaksuseadus (KMS) §16 ja §32
- Maksu- ja Tolliameti juhend:
“Kinnisvara käibemaksuga maksustamine ja sisendkäibemaksu korrigeerimine”
→ www.emta.ee
