Lühiajaline majutus ja maksud
Airbnb majutus ja käibemaks Eestis: kolm tegevusmudelit investorile
Airbnb kaudu korteri pakkumine võib olla maksustatav majutusteenus, kuid käibemaksukäsitlus sõltub tegelikust teenusest, käibe suurusest, kinnisvara kasutusest ja sellest, kes teenust osutab. Üks universaalne „parim skeem” puudub.
Lühivastus
Milline käibemaks Airbnb majutusele Eestis kehtib?
Kui osutatakse maksustatavat majutusteenust, on majutuse käibemaksumäär alates 1. jaanuarist 2025 üldjuhul 13%. Käibemaksukohustuslasena registreerimise kohustus tekib tavaliselt siis, kui Eestis tekkiv maksustatav käive ületab kalendriaasta algusest 40 000 eurot.
Madalamat määra kasutatakse majutusele või majutusele koos hommikusöögiga, mitte automaatselt kõigile lisateenustele.
Piirmäära ületamisel tuleb registreerimiskohustus õigel ajal üle vaadata.
Mahaarvamine sõltub maksustatava ettevõtluse tegelikust osakaalust ja dokumentidest.
01
Kas tegemist on üüri või majutusteenusega?
Maksustamisel loeb teenuse tegelik sisu. Pikaajaline eluruumi üür on üldjuhul maksuvaba kinnisasja käive. Lühiajaline külaliste majutamine koos sagedase vahetuse, koristuse, voodipesu, broneerimissüsteemi ja hotellilaadse teenindusega võib olla maksustatav majutusteenus.
Platvormi nimi ei otsusta maksukäsitlust. Sama korter võib erinevatel perioodidel olla pikaajalises maksuvabas üüris, lühiajalises maksustatavas majutuses või osaliselt omaniku enda kasutuses. Selline segakasutus mõjutab sisendkäibemaksu mahaarvamist.
| Tunnus | Pikaajaline eluruumi üür | Lühiajaline majutus |
|---|---|---|
| Kasutuse kestus | Tavaliselt kuud või aastad | Ööd või lühikesed perioodid |
| Teenuse sisu | Eluruumi kasutusse andmine | Majutus koos korralduse ja sageli lisateenustega |
| Käibemaks | Üldjuhul maksuvaba | Majutusele üldjuhul 13%, kui teenuseosutaja on käibemaksukohustuslane |
| Kliendisuhe | Üürnik kasutab koduna | Külaline kasutab ajutiselt |
02
Kolm levinud tegevusmudelit
Allpool olevad mudelid ei ole valmis maksuskeemid, vaid praktilised tegevuskorralduse variandid. Iga mudeli puhul tuleb eraldi kontrollida omandit, lepinguid, käivet, kuludokumente ja seda, kes on kliendi ees tegelik teenuseosutaja.
Eraisik majutab
Omanik võtab broneeringud ja deklareerib tulu ise. Väikese mahu puhul on haldus lihtsam, kuid kulude ja sisendkäibemaksu mahaarvamise võimalused on piiratud ning maksukohustused tuleb siiski täita.
Omaniku äriühing osutab teenust
Ettevõte haldab broneeringuid, arveid ja kulusid. Tuleb lahendada, kuidas ettevõte korterit kasutab ning kas omanik annab selle ettevõttele üürile või kasutusse.
Haldusettevõte korraldab majutuse
Omanik jääb vara omanikuks, teenuse korraldus antakse professionaalsele haldajale. Leping peab eristama, kes müüb majutust, kes võtab raha ja kuidas arvestatakse haldustasu.
03
Käibemaksumäärad ja registreerimise piirmäär
Alates 1. jaanuarist 2025 maksustatakse majutus või majutus koos hommikusöögiga 13% määraga. Muu eraldi müüdav teenus või kaup ei pruugi sama määra saada. Eesti üldine käibemaksumäär on alates 1. juulist 2025 24%.
Kui ettevõtjal Eestis tekkiv maksustatav käive ületab kalendriaasta algusest 40 000 eurot, tuleb hinnata kohustuslikku registreerimist. Vabatahtlik registreerimine võib mõnel juhul olla võimalik, kuid see toob kaasa arved, deklaratsioonid, korrektse käibeliigi määramise ja pideva arvestuse.
| Teema | 2026 kontrollitud lähtekoht | Praktiline mõju |
|---|---|---|
| Majutusteenus | 13% | Rakendub kvalifitseeruvale majutusele käibemaksukohustuslasest teenuseosutaja puhul |
| Üldmäär | 24% | Võib rakenduda lisateenustele ja muule maksustatavale käibele |
| Registreerimispiirmäär | 40 000 € maksustatavat Eesti käivet | Jälgi käivet kogu kalendriaasta algusest |
| Pikaajaline eluruumi üür | Üldjuhul maksuvaba | Sisendkäibemaksu mahaarvamine võib olla piiratud |
04
Millal saab sisendkäibemaksu maha arvata?
Sisendkäibemaksu saab maha arvata ainult selles ulatuses, milles kaup või teenus on kasutusel maksustatava ettevõtluse tarbeks. Arve peab olema nõuetekohane, kulu peab olema ettevõtlusega seotud ning tegelik kasutus peab olema dokumentidega tõendatav.
Korteri ostult või suurelt renoveerimiselt käibemaksu mahaarvamine ei ole automaatne. Kui kinnisvara kasutatakse hiljem maksuvabaks üüriks, isikliku kasutuse või muu mittemaksustatava tegevuse jaoks, tuleb varasem mahaarvamine osaliselt korrigeerida. Kinnisasja korrigeerimisperiood on kümme kalendriaastat ja korrigeerimine toimub üldjuhul iga aasta 1/10 ulatuses.
Täielikult maksustatav kasutus
Mahaarvamine võib olla ulatuslikum, kui kogu kasutus ja dokumendid seda toetavad.
Segakasutus
Mahaarvamine jagatakse maksustatava ja mittemaksustatava kasutuse vahel.
Kasutus muutub
Kümneaastase perioodi jooksul võib tekkida iga-aastane korrigeerimine.
05
Platvorm, arved ja tulu deklareerimine
Platvormi vahendustasu, külalise makse, koristustasu ja omaniku väljamakse ei ole raamatupidamises üks ja sama number. Säilita iga broneeringu brutohind, platvormi tasu, käibemaksuinfo, tagasimaksed ja omaniku kontole laekunud summa.
Platvormid edastavad maksuhalduritele müüjate ja tulude andmeid Euroopa Liidu aruandlusreeglite alusel. See ei asenda ettevõtja enda deklaratsioone. Ka väike või juhuslik tulu tuleb käsitleda vastavalt tulu tegelikule liigile.
06
Arvuta tootlus pärast makse ja tegelikke kulusid
Lühiajalise majutuse käive võib olla pikaajalisest üürist kõrgem, kuid käive ei ole kasum. Arvesta platvormitasu, koristust, pesu, tarvikuid, elektrit, internetti, remonti, tühje päevi, haldust, kindlustust, raamatupidamist ja makse.
Võrdle vähemalt kolme stsenaariumi: konservatiivne, realistlik ja tugev nõudlus. Ära eelda aastaringset kõrget täituvust ega kasuta ainult suve või suurürituse ööhinda kogu aasta prognoosis.
| Näitajad | Pikaajaline üür | Lühiajaline majutus |
|---|---|---|
| Tulu stabiilsus | Tavaliselt ühtlasem | Hooajaline ja kohalikest sündmustest sõltuv |
| Töömaht | Madalam | Kõrgem või haldusteenuse kulu |
| Käibemaks | Sageli maksuvaba | Võib olla 13% majutusteenus |
| Kulumine ja tarvikud | Tavaliselt väiksem kasutajate vahetus | Sagedam koristus, pesu ja inventari vahetus |
07
Otsustusraamistik enne korteri ostu või mudeli muutmist
Enne otsust pane kirja, kes on teenuseosutaja, millise lepinguga korterit kasutatakse, kas korteriühistu reeglites või kohalikes nõuetes on majutusele piiranguid, milline on prognoositav käive ja milliseid kulusid saab tõendada.
Maksumudel peab töötama ka siis, kui täituvus langeb või korter läheb mõneks ajaks pikaajalisse üüri. Kui plaan sõltub täielikult ühest maksusoodustusest või sisendkäibemaksu tagastusest, on risk liiga kontsentreeritud.
Seotud lugemine: üürikinnisvara tulususe arvutamine samm-sammult.
Vajad lühiajalise majutuse praktilist haldusplaani?
Brokerly aitab hinnata objekti üüripotentsiaali, valida sobiva kasutusstrateegia ja korraldada üürikinnisvara halduse. Maksustruktuur kinnita raamatupidaja või maksunõustajaga.
FAQ
Korduma kippuvad küsimused Airbnb ja käibemaksu kohta
Kas Airbnb majutusele kehtib 13% käibemaks?
Kui osutatakse kvalifitseeruvat majutusteenust ja teenuseosutaja on käibemaksukohustuslane, on majutusteenuse käibemaksumäär üldjuhul 13%. Lisateenustel võib olla teine määr.
Kas alla 40 000 euro käibe puhul käibemaksu ei ole?
Kohustusliku registreerimise piirmäär on tavaliselt 40 000 eurot Eestis tekkivat maksustatavat käivet, kuid vabatahtlik registreerimine ja piiriülesed teenused võivad tekitada eriküsimusi.
Kas korteri ostu käibemaksu saab täielikult tagasi?
Mitte automaatselt. Mahaarvamine sõltub arvest, ostja staatusest ja korteri tegelikust maksustatavast kasutusest. Hilisem kasutuse muutus võib tuua kümneaastase korrigeerimise.
Kas pikaajaline üür ja Airbnb võivad olla samas korteris?
Võivad, kuid segakasutus muudab sisendkäibemaksu ja tulude arvestuse keerukamaks. Perioodid ja kasutus tuleb dokumenteerida.
Kas platvorm deklareerib tulu minu eest?
Platvorm võib andmeid maksuhaldurile edastada, kuid see ei asenda omaniku või ettevõtte enda maksudeklaratsioone.
Ametlikud allikad ja lisalugemine
Artikli õigus- ja maksufaktid on kontrollitud alltoodud ametlikest allikatest.
Teave on üldine ja kajastab 31.07.2026 kontrollitud seisu. Konkreetse vaidluse, tehingu või maksuküsimuse puhul kontrolli asjaolusid notari, juristi, maksunõustaja või pädeva asutusega.