Airbnb või lühiajalise majutuse pakkumine on Eestis 2025. aastal muutunud üheks populaarsemaks viisiks kinnisvarainvesteeringut rahavoogu teenima panna.
Kui aga tegemist on ettevõtte kaudu toimuva tegevusega, muutub oluliseks käibemaksu (KM) käsitlus – see mõjutab otseselt nii tootlust, kulusid kui ka õigust sisendkäibemaksu tagasi küsida.
Allpool selgitame kolme peamist skeemi, kuidas majutusteenust Eestis juriidiliselt ja maksuarvestuse mõttes korraldada.
🧩 Skeem 1: Omanik osutab majutusteenust ise (KM-kohuslane)
Kuidas toimib:
Omaniku ettevõte ostab korteri koos KM-ga ja osutab ise majutusteenust (nt Airbnb, Booking).
Külaline maksab arve koos 13% käibemaksuga, mille omanik deklareerib ja tasub riigile.
KM-mõju:
- Omanik saab korteri ostult 24% sisend-KM tagasi.
- Kõik kulud, mis seotud majutusega (puhastus, hooldus, reklaam), on KM-mahaarvatavad.
Plussid:
✅ Täielik KM-tagastus ostult
✅ Lihtne struktuur väiksematele investoritele
✅ Selge kontroll tulu ja kulude üle
Miinused:
❌ Omanik peab ise arvestust pidama ja majutust korraldama
❌ Suurem halduskoormus
🏢 Skeem 2: Omanik üürib korteri haldusettevõttele (KM-kohuslane operaator)
Kuidas toimib:
Omanik annab korteri haldusettevõttele (operaatorile) üürile. Operaator osutab majutusteenust oma nimel, kogub tulud ja tasub maksud.
KM-mõju sõltub üürilepingust:
- Kui üürileping on KM-vaba eluruumi üür, ei saa omanik ostult sisend-KM-i tagasi.
- Kui üürileping on KM-ga äripinna üür, saab omanik sisend-KM-i maha arvata.
Plussid:
✅ Passiivne investeering – operaator teeb kõik töö ära
✅ Võimalik säilitada KM-tagastus, kui leping on KM-ga
Miinused:
❌ Kui üür on KM-vaba, siis ostu-KM-i tagasi ei saa
❌ Omaniku tootlus sõltub haldusfirma efektiivsusest
⚙️ Skeem 3: Omanik (KM-kohuslane) ja operaator osutab teenust omaniku nimel
Kuidas toimib:
Omanik jääb majutusteenuse pakkujaks, kuid haldusettevõte osutab talle teenust omaniku nimel ja arvel (nt koristus, check-in/out, kliendisuhtlus, hindade haldus).
Kogu Airbnb tulu laekub otse omaniku ettevõttesse, kes tasub 13% KM-i riigile.
KM-mõju:
- Omanik saab korteri ostult sisend-KM-i tagasi.
- Saab tagasi ka haldusfirma teenuselt lisanduva KM-i.
- Kõik tegevused on maksustatavad, seega täielik KM-kõlblikkus säilib.
Plussid:
✅ Täielik KM-tagastus nii ostult kui teenustelt
✅ Omanik säilitab kontrolli tulude üle
✅ Haldusfirma võtab üle operatiivse töö
Miinused:
⚠️ Vajalik korrektne teenusleping omaniku ja operaatori vahel (KM, vastutus, arveldus)
📊 Skeemide võrdlus kokkuvõtlikult
| Skeem | Kes osutab teenust? | KM-tagastus ostult | KM 13% riigile | KM-tagastus kuludelt | Sobib kellele |
|---|---|---|---|---|---|
| 1️⃣ Omanik ise | Omanik | ✅ Jah | Omanik | ✅ Jah | Väikeettevõtja / investor |
| 2️⃣ Omanik üürib haldusettevõttele | Haldusettevõte | ❌ Ei (kui üür KM-vaba) | Haldusettevõte | — | Passiivne investor |
| 3️⃣ Omanik + KM haldusteenus | Omanik (teenus operaatorilt) | ✅ Jah | Omanik | ✅ Jah | Professionaalne investor |
💬 Näidislõik lepingusse (Skeem 3 puhul)
§ Majutusteenuse osutamine omaniku nimel
Operaator osutab käesoleva lepingu alusel majutusteenust Omaniku nimel ja arvel.
Külalistelt laekuv tasu kajastatakse Omaniku ettevõtte käibena, millele lisandub 13% käibemaks.
Operaator esitab Omanikule igakuiselt arve oma teenustasu eest, millele lisandub 24% käibemaks.
Omanik kasutab kinnisvara maksustatavas majutustegevuses ning omab õigust sisendkäibemaksu maha arvata vastavalt käibemaksuseaduse § 29 lg 1 alusel.
✅ Kokkuvõte
Kui korter on ostetud ettevõtte kaudu ja plaan on seda kasutada majutuseks (nt Airbnb), siis KM-skeemide korrektne ülesehitus võib mõjutada investeeringu tootlust kuni 10–15% võrra.
Kõige maksuefektiivsem on Skeem 3 – omanik KM-kohuslane + halduspartner teenusepakkujana omaniku nimel, sest see võimaldab säilitada täieliku KM-tagastuse ja kontrolli rahavoogude üle.
Teeme nüüd põhjaliku tootluse (ROI) võrdlustabeli kõigi kolme skeemi kohta 10-a perioodil, kasutades järgmisi andmeid:
💰 Lähteandmed
| Näitaja | Väärtus |
|---|---|
| Korteri hind koos KM-ga (24 %) | 144 900 € |
| Aastane tulu koos KM-ga | 650 €/kuu × 12 = 7 800 €/a |
| Periood | 10 aastat |
| KM-määr (majutusel) | 13 % |
| KM-määr (ostul) | 24 % |
1️⃣ Skeem 1 – Omanik ise osutab majutusteenust (KM-kohuslane)
Korteri netohind (ilma KM-ta):
144 900 / 1,24 = 116 854 €
Sisend-KM: 28 046 €
Tulu ilma 13 % KM-ta:
7 800 / 1,13 = 6 902 € netotulu aastas
Arvutus
| Komponent | Arvutus | Tulemus (€) |
|---|---|---|
| Neto üüritulu 10 a jooksul | 6 902 × 10 | 69 020 |
| Väljund-KM riigile | (7 800 − 6 902) × 10 | 8 000 |
| Sisend-KM tagastus ostult | — | +28 046 |
| Netotulu 10 a jooksul (puhas) | 69 020 − 8 000 + 28 046 | = 89 066 € |
| Ostuhind ilma KM-ta | 116 854 | |
| Kogutootlus (ROI 10 a) | 89 066 / 116 854 = 76 % | |
| Aastane tootlus | ≈ 7,6 % / a |
2️⃣ Skeem 2 – Omanik üürib korteri haldusettevõttele (KM-vaba eluruumi üür)
KM-tagastust ei toimu.
Tulu on maksuvaba ja sisend-KM mahaarvamist ei ole.
| Komponent | Arvutus | Tulemus (€) |
|---|---|---|
| Üüritulu 10 a jooksul (bruto) | 7 800 × 10 | 78 000 |
| KM-tagastus | — | 0 |
| Netotulu 10 a jooksul | 78 000 € | |
| Ostuhind koos KM-ga | 144 900 | |
| Kogutootlus (ROI 10 a) | 78 000 / 144 900 = 53,8 % | |
| Aastane tootlus | ≈ 5,4 % / a |
3️⃣ Skeem 3 – Omanik KM-kohuslane, haldusettevõte osutab teenust omaniku nimel
Sama KM-mudel mis Skeem 1, aga lisandub operaatori teenustasu (nt 20 % tulust + KM 24 %).
Operaatori teenustasu
7 800 × 20 % = 1 560 € (+ KM 374 € → 1 934 € kogukulu)
Omanik saab 374 € KM-ist tagasi, seega netokulu 1 560 € aastas.
Arvutus
| Komponent | Arvutus | Tulemus (€) |
|---|---|---|
| Neto üüritulu 10 a jooksul | 6 902 × 10 | 69 020 |
| Operaatori teenus (neto) | 1 560 × 10 | −15 600 |
| KM tagastus teenuselt | +374 × 10 | +3 740 |
| Väljund-KM riigile | −8 000 | |
| Sisend-KM tagastus ostult | +28 046 | |
| Netotulu 10 a jooksul (puhas) | 69 020 − 15 600 − 8 000 + 3 740 + 28 046 = 77 206 € | |
| Ostuhind ilma KM-ta | 116 854 | |
| Kogutootlus (ROI 10 a) | 77 206 / 116 854 = 66 % | |
| Aastane tootlus | ≈ 6,6 % / a |
📊 Kokkuvõttev võrdlustabel
| Skeem | KM-tagastus ostult | Operaatori teenus | Netotulu 10 a (€) | Ostuhind arvestuses (€) | ROI 10 a | Aastane ROI |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1️⃣ Omanik ise (KM-ga) | ✅ 28 046 € | — | 89 066 | 116 854 | 76 % | 7,6 %/a |
| 2️⃣ Üür haldusettevõttele (KM-vaba) | ❌ Ei | — | 78 000 | 144 900 | 53,8 % | 5,4 %/a |
| 3️⃣ Omanik + KM haldusteenus | ✅ Jah | −20 % tulust | 77 206 | 116 854 | 66 % | 6,6 %/a |
🧭 Järeldus
- Kõrgeim tootlus saavutatakse, kui omanik osutab majutust ise KM-kohuslasena (Skeem 1).
- Kui tegevus delegeeritakse haldusettevõttele (Skeem 3), tootlus jääb vaid veidi madalamaks, kuid töökoormus märgatavalt väheneb.
- KM-vaba üürile andmine (Skeem 2) on selgelt madalaima tootlusega variant, kuna sisend-KM jääb tagastamata.
