Suurepärane — teeme nüüd võrdleva 10-aastase ROI (tootluse) analüüsi kahel juhul:
1️⃣ Airbnb / majutusteenus KM-ga (13%)
2️⃣ Tavaline eluruumi üür KM-ta (maksuvaba)
💰 Lähteandmed (samad mõlemal juhul)
| Näitaja | Väärtus |
|---|---|
| Ostuhind koos 24% KM-ga | 185 000 € |
| Ostuhind ilma KM-ta | 149 193,55 € |
| Sisend-KM | 35 806,45 € |
| Aastane tulu koos KM-ga (Airbnb) | 12 000 € |
| Aastane tulu ilma KM-ta (tavaline üür) | 12 000 € |
| Periood | 10 aastat |
| KM-määr majutusteenusel | 13 % |
1️⃣ Variant A: Airbnb (majutusteenus, 13% KM)
Korter kuulub ettevõttele, sisend-KM tagastatakse.
Käibemaksu arvestus
- Sisend-KM tagastus kohe: +35 806,45 €
- Aastane väljund-KM: 1 380,53 € × 10 = 13 805,30 €
- Netotagastus 10 a jooksul: +22 001,15 €
Puhastulu (ilma KM-ta)
[
10 619,47 € × 10 = 106 194,70 €
]
Raha liikumine
| Kirjeldus | Summa (€) |
|---|---|
| Ostuhind (koos KM-ga) | –185 000 |
| KM tagastus netos (10 a jooksul) | +22 001 |
| Puhastulu 10 a jooksul | +106 195 |
| Netorahavoog 10 a lõpus | –56 804 € |
➡️ Tegelik investeeritud kapital on 149 194 € (sest 35 806 € saadakse tagasi).
➡️ 10 a jooksul saadud tulu (netotulu + KM-efekt):
[
106 195 + 22 001 = 128 196 €
]
Kogutootlus 10 a jooksul:
[
\frac{128 196}{149 194} = 85,9% → keskmine aastane tootlus ≈ 8,6%
]
2️⃣ Variant B: Pikaajaline üür (KM-vaba)
KM-i ei saa tagasi, kogu ost hind on 185 000 €.
Puhastulu
[
12 000 € × 10 = 120 000 €
]
Raha liikumine
| Kirjeldus | Summa (€) |
|---|---|
| Ostuhind (KM-ga) | –185 000 |
| Puhastulu 10 a jooksul | +120 000 |
| Netorahavoog 10 a lõpus | –65 000 € |
Kogutootlus 10 a jooksul:
[
\frac{120 000}{185 000} = 64,9% → keskmine aastane tootlus ≈ 6,5%
]
3️⃣ 📊 Tulemuste võrdlus
| Näitaja | Airbnb (13% KM) | Eluruumi üür (KM-ta) |
|---|---|---|
| Ostuhind koos KM-ga | 185 000 € | 185 000 € |
| KM tagastus | +35 806 € | 0 € |
| 10 a tulu (neto) | 106 195 € | 120 000 € |
| Riigile makstud KM 10 a jooksul | –13 805 € | 0 € |
| Netokäibemaksu efekt | +22 001 € | 0 € |
| Kogutootlus 10 a jooksul | ~85,9 % | ~64,9 % |
| Keskmine aastane ROI | ≈ 8,6 % | ≈ 6,5 % |
| Eelis Airbnb kasuks | +2,1 protsendipunkti aastas |
4️⃣ 🧩 Järeldus
💡 Majutusteenus (KM-ga Airbnb) annab umbes 30% kõrgema kogutootluse kui tavaline KM-vaba eluruumi üür:
- KM-tagastuse mõju on oluline (üle 22 000 € netokasu 10 a jooksul)
- Tingimus: korterit kasutatakse täielikult majutusteenuseks kogu 10 aasta jooksul (VÕS ja KMS korrigeerimisperioodi reeglite järgi)
