Üüritulu maksustamine Eestis sõltub sellest, kas tegutsed eraisiku või ettevõtte kaudu. Mõlemal on oma eelised – eraisikuna on lihtsam ja kiiremini hallatav, ettevõtte kaudu aga võimalik kapitali akumuleerida ja portfelli kasvatada maksuefektiivsemalt.
🧾 1️⃣ Kui üürileandja on eraisik
Kui eraisik annab üürile elamu või korteri (eluruum elamiseks), siis see tulu on maksustatav. emta.ee
2025 aastal on tulumaksu määr 22 %.
Üürileandjana võib automaatselt maha arvata 20 % üüritulust (eluruumi üürilepingu alusel). See tähendab, et maksustatavaks jääb 80 % üüritulust.
- Näide: kui üüritulu on 7 200 €, siis tulumaks = 7 200 € × 22% = 1 584 €, millele rakendub 20% kulude mahaarvamine 1584× 0.8=1 267 € tasumisele kuuluv tulumaks
Üüritulu deklareerimine toimub tuludeklaratsioonis — kogu kalendriaasta tulu tuleb näidata.).
🏢 2️⃣ Kui üürileandja on ettevõte
Ettevõtte tulu maksustatakse ainult siis, kui kasum välja võetakse (nt dividendina).
Kui raha jäetakse firmasse ja kasutatakse edasiste investeeringute jaoks, siis tulumaksu ei rakendata.
Ettevõte võib kuludesse kanda:
- remondi- ja hoolduskulud,
- kodutehnika ja mööbli,
- maakleritasud,
- pangaintressid ja notaritasud.
See teeb maksustamise oluliselt paindlikumaks.
📘 Näide:
Ettevõtte üüritulu aastas 12 000 €
→ kulud (remont, intress, haldus) 2 000 €
→ kasum 10 000 €
Kui kogu kasum makstakse dividendina:
- 20/80 meetodil: maks 2 500 € (omanikule 7 500 €)
- 14/86 + 7% meetodil: maks kokku ca 1 800 € (omanikule 8 200 €)
💼 3️⃣ Kapitali akumuleerimine ja uute investeeringute ost
Paljud investorid ei võta kasumit kohe dividendina välja, vaid jätavad selle ettevõtte sisse, et soetada järgmine kinnisvara või katta omafinantseering pangalaenule.
Kui kasum jääb ettevõttesse:
- maksu ei maksta enne dividendide väljamakset,
- ettevõte saab kasutada kogunenud kapitali järgmise objekti sissemakseks,
- pank näeb tugevamat bilanssi ja annab soodsamat laenu.
📘 Praktiline näide:
OÜ teenib 10 000 € üüritulu aastas ja jätab selle firmasse.
Aasta hiljem lisatakse juurde 10 000 € omaosalust ja võetakse 90 000 € laen uue korteri ostuks.
Tulemus – maksuvaba kapital kasvab läbi uue vara ja portfell suureneb ilma kohe makse tasumata.
💡 Brokerly soovitus:
Kui plaan on kasvatada üürikorterite portfelli ja kaasata pangalaene, on ettevõtte kaudu tegutsemine mõistlikum kuna sellisel juhul sinu reinvesteeritud kasumit ei maksustata.
Kui aga eesmärk on üksik korter ja lisasissetulek, on eraisiku mudel lihtsam ja mugavam.
📊 Maksude võrdlustabel (2025)
| Üürileandja tüüp | Maksustatav tulu | Maksumäär | Efektiivne maks | Deklaratsioon | Sobiv, kui… |
|---|---|---|---|---|---|
| Eraisik | 80% üüritulust | 22% | 17,6% kogu tulust | kord aastas e-MTA | 1–2 korterit, lihtne haldus |
| Ettevõte (20/80) | kasum (kulud maha) | 22% | 20–25% (dividendina) | TSD + aastaaruanne | kasumit võetakse välja |
| Ettevõte (14/86 + 7%) | kasum (kulud maha) | 14% + 7% | ~18% | TSD + aastaaruanne | stabiilsed dividendid |
| Ettevõte (kapitali kogumine) | kasum jäetakse firmasse | 0% (edasilükatud) | 0% kuni dividendideni | TSD | plaan kasvatada portfelli |
✅ Kokkuvõte
- aastal on üüritulu maksustamine Eestis jätkuvalt investorisõbralik.
- Eraisikule – lihtne, 17,6% efektiivne maks, aastane deklaratsioon.
- Ettevõttele – maksuvaba kasumi kogumine ja paindlik investeerimine.
Kui soovid kasvatada kinnisvaraportfelli või osta mitu objekti, on ettevõtte alt tegutsemine maksuefektiivne ja strateegiline lahendus.
Kui soovid stabiilset tulu ja lihtsust, piisab eraisiku mudelist.
