Üürniku ja üürileandja kohustused seaduse järgi
Üürisuhetes kerkib sageli küsimus: kes peab maksma remondi või hoolduse eest, kui midagi vajab parandamist või kontrolli?
Kas katla hooldus, lekkiv kraan, robotmuruniiduki rike või korstnapühkija tellimine on üürniku või üürileandja kohustus?
Et vältida vaidlusi, tasub teada, mida ütlevad Eesti seadused ja kuidas kohustused jagunevad.
🏠 Üürileandja kohustused
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 ja § 278 kohaselt peab üürileandja tagama, et eluruum või muu üüripind oleks kogu üüriperioodi vältel kasutatav kokkulepitud otstarbel ning vajadusel tehtaks vajalikud parandused.
See tähendab, et üürileandja kanda jäävad olulised remondid ja süsteemide hooldused, mis on seotud hoone või eluruumi ohutuse ja säilimisega.
Näited, mille eest vastutab üürileandja:
- Katuse, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi või elektrisüsteemi rike
- Küttesüsteemi või ventilatsiooni töökindluse tagamine
- Kodutehnika remont või väljavahetamine, kui see kuulub üüripinna varustusse
- Akende, uste ja kandekonstruktsioonide parandused
- Kohustuslikud hooldused (nt katla ja korstna hooldus)
Kui näiteks boiler lõpetab töö või ventilatsioon ei toimi, on üldreeglina vastutus üürileandjal.
🧹 Üürniku kohustused
VÕS § 279 sätestab, et üürnik peab kasutama eluruumi heaperemehelikult ning tegema tavalisi hooldustöid ja väiksemaid parandusi, mis on tingitud igapäevasest kasutamisest.
Näited, mille eest vastutab üürnik:
- Puhastamine ja koristamine
- Pirnide, dušivoolikute, tihendite või patareide vahetamine
- Lukusilindri või võtme vahetamine, kui rike on tema süül
- Mööbli või sisustuse väiksemad parandused
- Seadmete tavapärane hooldus (nt robottolmuimeja või muruniiduki puhastamine)
Kui kahjustus tekib hooletusest või valest kasutamisest, on kulud üürniku kanda.
Näiteks: kriimustatud põrand, määrdunud sein või lõhutud kodutehnika.
🔧 Hooldustööd majade ja ridaelamute puhul
Kui üüritakse maja või ridaelamu, tuleb eristada tavalist hooldust ja seadusjärgset ohutushooldust.
Üürileandja vastutab:
- Korstnapühkija tellimise eest vähemalt kord aastas (Tuleohutuse seadus § 11 ja
Siseministri määrus “Korstnapühkimise ja küttesüsteemi puhastamise nõuded”, § 2) - Katla või soojuspumba hoolduse eest vastavalt tootja juhendile (ohutuse ja töökindluse tagamine)
- Elektrisüsteemi, suitsuandurite ja väravaautomaatika töökindluse eest, kui need on osa üüritavast kinnistust
- Robotmuruniiduki, turvasüsteemide või muude tehniliste seadmete suuremahulise hoolduse ja remondi eest
Need kulud on üürileandja kanda, kuna need on seotud hoone ohutuse ja kasutuskõlblikkuse säilitamisega.
Üürniku roll hooldustes:
- Järgib kasutusjuhendeid (et seadmeid mitte rikkuda)
- Puhastab ja hooldab igapäevaselt seadmeid (nt niiduki puhastamine, filtrite vahetus)
- Teavitab viivitamata riketest ja hooldusvajadusest
- Kui lepingus on kirjas, et ta tellib hoolduse (nt korstnapühkija või katlahooldus), peab ta esitama hooldusakti või arve üürileandjale.
⚖️ Kulude jaotus seaduse järgi
Võlaõigusseaduse § 292 järgi võib üürnik kanda kasutamisega seotud kõrvalkulusid ja hooldusi vaid siis, kui selles on kirjalikult kokku lepitud.
See tähendab:
- Kui lepingus ei ole öeldud, et üürnik maksab korstnapühkija või katlahoolduse eest, jäävad need kulud üürileandjale.
- Kui lepingus on kokku lepitud, et üürnik kannab need kulud, peab see kokkulepe olema selges kirjalikus vormis.
📘 Viide: Võlaõigusseadus § 292 – Kõrvalkulud
🧾 Kokkuvõtlik tabel
| Kulu / töö | Kes maksab? | Seaduslik alus / märkus |
|---|---|---|
| Katuse, torustiku või elektrisüsteemi rike | Üürileandja | VÕS § 276, § 278 |
| Kodutehnika remont või asendamine | Üürileandja | Kui ei ole üürniku süül |
| Korstnapühkija, katlahooldus | Üürileandja (kui pole kirjalikku kokkulepet teisiti) | Tuleohutuse seadus § 11, VÕS § 292 |
| Tavaline hooldus (lamp, tihend, dušivoolik) | Üürnik | VÕS § 279 |
| Seadmete puhastamine ja igapäevane hooldus | Üürnik | Heaperemehelik kasutus |
| Mööbli, seina, põranda kahjustus | Üürnik | Kui tekib kasutuse käigus |
| Elektrilise värava või roboti suurem hooldus | Üürileandja | Kui ei ole üürniku süül |
| Hoolduse tellimine lepingujärgselt üürniku poolt | Üürnik (kulud hüvitatakse, kui nii on kirjas) | VÕS § 292 lõige 1¹ |
💡 Brokerly soovitus
📑 Lisa üürilepingusse eraldi peatükk “Hooldused ja remondid”, kus on täpselt kirjas:
- Kes tellib korstnapühkija, katla- ja väravahoolduse
- Kes maksab arve
- Kuidas tõendatakse tehtud tööd (nt arve koopiaga)
📸 Tee üleandmise-vastuvõtmise akt koos fotodega nii lepingu alguses kui lõpus samadest nurkadest – see aitab hiljem vältida vaidlusi.
Brokerly.ee – läbipaistvate üürisuhete ja korrektselt sõlmitud lepingute eest.
Küsi nõu meie maakleritelt, kui vajad abi üürilepingu koostamisel, üleandmisakti tegemisel või kulude jagamise täpsustamisel.
