Üürisuhted Eestis põhinevad usaldusel, kuid isegi parim leping ei välista probleeme.
Kuidas käituda, kui üürnik jääb võlgu, keeldub välja kolimast või jätab oma asjad korterisse?
Sellistes olukordades on tähtis tegutseda seaduslikult ja dokumenteeritult, sest liiga kiire reaktsioon võib pöörduda omaniku kahjuks.
Brokerly teeb siinkohal samm-sammulise ülevaate sellest, kuidas üürivaidlusi lahendada rahulikult ja õiguslikult korrektselt – enne, kui asi jõuab kohtusse.
1. Alusta rahulikult ja kirjalikult – ära lase emotsioonidel juhtida
Enne kui tekib soov „midagi kohe ette võtta“, tasub esimene samm teha kirjalikult ja rahulikult.
Üürivaidlused lahenavad sageli lihtsalt tänu sellele, et pooled hakkavad suhtlema dokumenteeritult ja faktiliselt.
✅ Soovitused:
- Suhtle e-posti või kirjaliku teate teel (Rendin, e-toimik, allkirjastatud PDF).
- Lisa vajadusel tõendid – arved, ülekanded, fotod.
- Väldi ähvardavat või emotsionaalset tooni – ametlik ja rahulik sõnakasutus on kõige mõjusam.
📌 Kui üürnik ei maksa üüri, saada esmalt meeldetuletus koos maksetähtajaga (nt 7 päeva). Kui vastust ei tule, on aeg liikuda järgmise sammu juurde.
2. Kontrolli lepingut ja Võlaõigusseadust (VÕS)
Üürisuhet reguleerib Eestis Võlaõigusseadus (VÕS, § 271–339).
Leping määrab kindlaks poolte õigused ja kohustused, aga kui midagi on lepingus puudu, kehtib seaduse vaikimisi kord.
Olulised punktid, mida üle vaadata:
- Kas leping lubab lepingu lõpetamist maksmata üüri korral?
- Kas on kirjas, kuidas ja millal võib tagatisraha kasutada?
- Kas on sätestatud, kuidas toimub üleandmine ja asjade hoiustamine?
Kui leping on korralik, on sinu positsioon tugev. Kui mitte, siis tuleb järgida seaduse üldnorme.
3. Üürniku maksmata jätmine ja lepingust taganemine
Kui üürnik jätab kahel järjestikusel kuul üüri maksmata, on see oluline lepingurikkumine (VÕS § 314 lg 2).
Sel juhul saab omanik lepingu ühepoolselt üles öelda – aga ainult siis, kui see on tehtud kirjalikult ja tähtajaga.
Näidis:
„Teatan, et üürileping lõpetatakse 14 päeva pärast käesoleva teate saamisest, kuna üürnik ei ole tasunud üüri perioodide [kuupäevad] eest. Kui võlgnevust selle aja jooksul ei likvideerita, loetakse leping lõppenuks.“
Pärast seda võib alustada maksekäsu või kohtumenetlusega.
4. Mis on maksekäsk ja miks see on kasulik
Maksekäsk on lihtsustatud kohtumenetlus, millega saab võla kiiresti ja odavalt sisse nõuda.
Selle saab esitada elektrooniliselt e-toimik.ee portaalis.
Sammud:
- Esitad nõude (üür, kõrvalkulud, kahju) ja lisad tõendid.
- Kohus saadab maksekäsu üürnikule.
- Kui ta 15 päeva jooksul ei vaidle vastu, muutub maksekäsk täitedokumendiks.
- Selle saab anda kohtutäiturile, kes võla reaalselt sisse nõuab.
Kui üürnik vaidleb, jätkub asi tavalise kohtuasjana, aga sageli piisab juba maksekäsu saatmisest, et võlgnik reageeriks.
5. Kui üürnik ei koli välja – mida tohib ja mida mitte
See on kõige delikaatsem olukord.
Isegi kui üürnik ei maksa ega ole seaduslikult enam sees, ei tohi omanik minna jõuga korterisse ega vahetada lukku.
⚠️ Keelatud tegevused:
- sisenemine ilma üürniku nõusolekuta,
- elektroonilise luku koodi muutmine,
- vee või elektri katkestamine,
- üürniku asjade eemaldamine.
Kõik need võivad kvalifitseeruda omavolilise sissetungi või valdusse sekkumisena (KarS § 266), mille eest võib järgneda kriminaalvastutus.
Ainus seaduslik tee on:
- Leping lõpetada kirjalikult;
- Esitada väljatõstmishagi kohtusse;
- Pärast kohtuotsust tegutseb kohtutäitur, mitte omanik ise.
6. Elektrooniline lukk ja omaniku õigused
Kui korteril on nutilukk (Valnes, Yale, Nuki, Hikvision jne), kehtib täpselt sama õigusloogika nagu tavalise ukse puhul.
Koodi muutmine enne üürniku valduses olemise lõppu on seaduslikult ligipääsu blokeerimine ja loetakse samuti omavoliliseks sissetungiks.
Lubatud on kood vahetada alles siis, kui:
- üürnik on lepingu järgi välja kolinud või väljatõstetud,
- üürniku asjad on eemaldatud ja korter on üle antud.
Enne seda võib jälgida sisenemislogi, kuid mitte blokeerida ligipääsu.
7. Üürniku mahajäetud asjad – hoiustamine ja utiliseerimine
Kui üürnik lahkub, jättes oma asjad korterisse, peab omanik tegutsema vastavalt VÕS § 333:
„Üürileandja peab üürniku asju säilitama ja andma mõistliku tähtaja nende äraviimiseks.“
See tähendab, et:
- Omanik ei tohi asju kohe ära visata.
- Tuleb saata teade ja anda tähtaeg (nt 30 päeva).
- Kui üürnik ei reageeri, võib omanik asjad hoiustada või utiliseerida.
💶 Hoiustamise tasud:
- 3–10 € päevas (väiksem korter või panipaik),
- utiliseerimiskulu 50–150 €, sõltuvalt mahust.
Lepingusse on mõistlik lisada punkt:
„Kui üürnik ei ole pärast lepingu lõppemist 7 päeva jooksul oma esemeid ära viinud, on üürileandjal õigus need hoiustada üürniku kulul (5 €/päev) ja 30 päeva möödudes utiliseerida.“
8. Millal kaasata kohtutäitur või politsei
- Kohtutäitur tuleb mängu pärast kohtuotsust või maksekäsku. Tema korraldab väljatõstmise seaduslikult.
- Politsei võib sekkuda ainult siis, kui toimub vägivald, vara rikkumine või avaliku korra rikkumine – mitte siis, kui tegemist on lihtsalt üürivaidlusega.
9. Kuidas selliseid olukordi ennetada
Parim viis üürivaidlusi vältida on juba alguses:
- teha põhjalik üürniku taustakontroll;
- kasutada üleandmise-vastuvõtmise akti fotodega;
- lisada lepingusse hoiustamise, elektroonilise ligipääsu ja tagatisraha täpsed sätted;
- säilitada kogu suhtlus kirjalikult.
Brokerly praktikas on just need punktid vähendanud riskijuhtumeid peaaegu nullini.
🧾 Kokkuvõte
Üürivaidluste puhul on kõige olulisem tegutseda seaduslikult, kirjalikult ja rahulikult.
Kui üürnik ei maksa ega koli välja:
- Saada hoiatus ja anna tähtaeg.
- Ütle leping üles kirjalikult.
- Vajadusel algata maksekäsk või väljatõstmishagi.
- Ära kunagi sisenenud korterisse ega muuda koodi enne, kui seaduslik alus on olemas.
- Kui üürnik jätab asjad maha, säilita need tähtajaga ja nõua hoiustamiskulu.
Seaduslik, tõendatud ja rahulik tegutsemine tagab, et üürisuhe lõpeb korrektselt – ilma kriminaalsete või tsiviilriskideta.
