Tagatisraha ehk deposiit on iga üürilepingu lahutamatu osa. Selle eesmärk on kaitsta mõlemaid pooli – üürileandjat võimalike kahjude eest ja üürnikku põhjendamatute nõuete eest. Ent lisaks summale ja tagastamise korrale tasub teada ka, kuidas toimivad leppetrahvid ja millal peab üürnik tagatisraha täiendama, kui sellest midagi maha arvatakse.
💶 Kui palju tohib tagatisraha küsida?
Vastavalt Võlaõigusseadusele (VÕS § 308) ei tohi tagatisraha olla suurem kui kolme kuu üür.
Tavapraktikas küsitakse siiski 1 kuu üüri ulatuses, mõnikord lisaks ka kõrvalkulude keskmine osa, et katta võimalikke lõpparveid.
Brokerly soovitab mõelda tagatisraha suuruse puhul reaalsete riskide peale – kui korter on näiteks äsja renoveeritud või täismöbleeritud, võib mõistlik tagatis olla suurem kui standardne ühe kuu summa.
🧾 Milleks tagatisraha kasutatakse?
Tagatisraha ei ole lisaüür ega omaniku tulu. Seda võib kasutada ainult:
- maksmata jäänud üüri või kõrvalkulude katteks,
- korteri või mööbli kahjustuste hüvitamiseks,
- koristus- ja remondikulude katmiseks, kui need on tõendatud ja ületavad tavapärast kulumist.
Kõik nõuded peavad olema põhjendatud ja dokumenteeritud – näiteks fotode või arvetega.
Brokerly praktikas on parim viis selguse tagamiseks üleandmise-vastuvõtmise akt koos fotodega, nii sisse- kui väljakolimisel.
⚖️ Leppetrahvid üürilepingus
Leppetrahv on fikseeritud rahaline sanktsioon, mida rakendatakse juhul, kui üürnik rikub mõnda mitterahalist kohustust – näiteks:
- suitsetamine korteris, kui see on keelatud;
- lemmiklooma toomine ilma loata;
- remondi tegemine ilma kooskõlastuseta;
- üürimaksete korduv hilinemine;
- korteri enneaegne vabastamine tähtajalise lepingu kehtivuse ajal.
Lubatud suurused ja piirid
Tüüpilistes Eesti üürilepingutes on kokku lepitud, et:
- ühe rikkumise korral võib leppetrahv olla kuni 10% ühe kuu üürist ja kõrvalkuludest (koos hoone korrashoiu- ja parenduskuludega, kui neid kannab üürnik);
- ühe kalendrikuu jooksul kõigi leppetrahvide kogusumma ei tohi ületada 20% nimetatud summast.
📊 Näide:
Kui üür ja kõrvalkulud kokku on 500 €, saab ühe rikkumise eest nõuda kuni 50 €, ja kui samas kuus on mitu rikkumist, ei tohi kogu leppetrahv ületada 100 €.
Selline piirang tagab, et sanktsioonid jäävad mõistlikuks ja proportsionaalseks, vältides liigseid nõudeid ja säilitades tasakaalu poolte vahel.
Oluline nüanss
Paljudes professionaalsetes lepingumallides on lisatud klausel:
“Leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja rahuldada tagatisraha arvelt.”
See tähendab, et leppetrahv tuleb tasuda eraldi, mitte tagatisrahast maha arvates. Tagatisraha jääb seejuures mõeldud vaid kahju ja võlgnevuste katteks.
🔁 Tagatisraha täiendamine
Kui osa tagatisrahast kasutatakse lepingu kehtivuse ajal (näiteks koristus- või remondikulude katteks), peab üürnik täiendama tagatisraha algsele summale.
Kord ja tähtajad:
- Üürileandja peab esitama kirjaliku teate mahaarvamise põhjuste ja summade kohta.
- Üürnikul on 14 päeva aega, et tagatisraha taastada.
- Kui üürnik seda ei tee, võib üürileandja käsitleda seda lepingu rikkumisena ning lõpetada lepingu vastavalt VÕS § 314 lõikele 2.
⏳ Millal peab tagatisraha tagastama?
Kuigi seadus ei määra konkreetset tähtaega, loetakse mõistlikuks perioodiks 14–30 päeva pärast lepingu lõppemist ja võtmete tagastamist.
Selle aja jooksul saab üürileandja:
- kontrollida korteri seisukorda,
- oodata kommunaalarvete lõpparveid,
- koostada vajadusel lõppakt ja tagastuspõhjendused.
Kui kõik on korras, tuleb tagatisraha tagastada täies ulatuses.
Kui midagi arvestatakse maha, peab üürileandja esitama detailse ja kirjaliku aruanne koos tõenditega.
💡 Näpunäide
Turul on olemas ka kindlustuslikke lahendusi, mis pakuvad üürileandjale isegi suuremat kaitset kui tavapärane tagatisraha ning muudavad üürniku jaoks üürimise lihtsamaks ja kättesaadavamaks, sest alguses ei pea korraga välja käima suurt summat.
📚 Kokkuvõte
| Küsimus | Vastus |
|---|---|
| Maksimaalne tagatisraha suurus | kuni 3 kuu üür |
| Leppetrahvi piir | 10% ühe rikkumise eest, kuni 20% kuus |
| Tagatisraha täiendamise tähtaeg | 14 päeva pärast teavitust |
| Tagastamise tähtaeg | 14–30 päeva pärast lepingu lõppu |
| Õiguslik alus | Võlaõigusseadus § 308 ja § 314 |
📍 Brokerly.ee – usaldusväärne kinnisvarateenus Tallinnas ja Harjumaal
✉️ Küsi nõu: info@brokerly.ee
📞 Võta ühendust otse maakleriga: Georgi Zanev
