Tagatisraha ehk kõnekeeles deposiit on eluruumi üürilepingus üks tavalisemaid tagatisi. Selle eesmärk ei ole anda üürileandjale lisatulu, vaid tagada üürilepingust tulenevaid nõudeid. Eestis reguleerib eluruumi tagatisraha eelkõige võlaõigusseaduse § 308.

Kui suur võib tagatisraha Eestis olla?

VÕS § 308 järgi võib eluruumi üürilepingus kokku leppida tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses.

Näiteks kui korteri üür on 800 eurot kuus, võib seadusest tulenev tagatisraha ülempiir olla 2400 eurot. Praktikas lepitakse sageli kokku ühe kuu üürile vastav tagatis, kuid see on turupraktika, mitte seadusest tulenev kohustus.

Kas üürnik peab tagatisraha kohe täies ulatuses maksma?

Ei pea. VÕS § 308 annab üürnikule õiguse maksta tagatisraha kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist.

See on oluline näiteks olukorras, kus lepingus on kokku lepitud kahe või kolme kuu üüri suurune tagatis. Üürileandja ei peaks käsitlema seadusest tulenevat osamaksete võimalust lepingu rikkumisena.

Kuidas peab üürileandja tagatisraha hoidma?

Tagatisraha ei ole üürileandja vaba raha. Seaduse järgi peab üürileandja hoidma seda krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga.

Tagatisrahalt teenitud intress kuulub üürnikule ning suurendab tagatisraha. Lisaks ei kuulu tagatisraha ja sellelt kogutud intress üürileandja pankrotivarasse ning sellele ei saa pöörata sissenõuet üürileandja vastu toimuvas täitemenetluses.

Mille katteks võib tagatisraha kasutada?

Tagatisraha eesmärk on tagada üürilepingust tulenevaid nõudeid. Näiteks võib tagatis olla asjakohane, kui üürnikul on lepingu lõppedes:

• tasumata üür;
• tasumata kõrvalkulud, mille kandmine oli lepingus üürniku kohustus;
• üürniku vastutusel olev tõendatud kahju korterile või sisustusele;
• muu kehtiv ja põhjendatud üürilepingust tulenev rahaline kohustus.

Tagatisraha olemasolu ei tähenda siiski, et üürileandja võib raha ilma selgituseta endale jätta. Kui üürileandja esitab nõude, peab olema võimalik selgitada, millest nõue tuleneb ja kuidas selle summa kujunes. Praktikas on olulised üürileping, üleandmisaktid, fotod, arved, makseajalugu ja pooltevaheline kirjavahetus.

Kui üürileandja soovib oma nõude tagatisrahaga tasaarvestada, tuleb tasaarvestamise tahe selgelt väljendada. Tagatisraha ei muutu automaatselt üürileandja omaks üksnes seetõttu, et poolte vahel on tekkinud vaidlus.

Kas tavapärase kulumise võib tagatisrahast maha arvata?

Üldreeglina ei vastuta üürnik hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad eluruumi lepingujärgse kasutamisega. Näiteks ei ole iga seina värvimuutus või tavapärane kasutusjälg automaatselt üürniku tekitatud kahju.

Oluline erand on see, et eluruumi üürilepingu sõlmimisel võivad pooled kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes eluruumi hariliku kasutamisega tekkinud kulumise või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. See erand ei laiene samal viisil asjadele, mille üürileandja andis koos ruumidega üürniku kasutusse.

Seetõttu on tagatisraha vaidlustes väga oluline korrektne üleandmise-vastuvõtmise akt koos fotodega nii sisse- kui ka väljakolimisel.

Millal peab tagatisraha tagastama?

Siin tekib praktikas kõige rohkem segadust. Eesti seadus ei ütle, et tagatisraha tuleb alati tagastada näiteks 7, 14 või 30 päeva jooksul.

VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.

See ei tähenda, et üürileandja peab alati kaks kuud raha kinni hoidma. Kui korter on üle antud, kõik arved on teada ning üürileandjal puuduvad nõuded, võib tagatisraha tagastada varem. Pooled võivad ka lepingus kokku leppida praktilise tagastamise korra.

Mis siis, kui lõplik kommunaalarve pole veel saabunud?

Kui lepingu lõppedes on mõni üürniku kanda jääv lõpparve veel teadmata, tasub olukord kirjalikult fikseerida. Üürileandja peaks üürnikule selgelt teatama, milline võimalik nõue on veel lahtine ja miks.

Praktiliselt on läbipaistvam tagastada vaidlustamata osa tagatisrahast ning põhjendada eraldi summat, mille suhtes on tegelik nõue veel selgitamisel, selle asemel et hoida kogu tagatisraha põhjenduseta kinni.

Mis juhtub, kui üürileandja ei teata nõudest kahe kuu jooksul?

Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist üürnikule oma nõudest teatanud, annab VÕS § 308 lg 3 üürnikule õiguse nõuda tagatisraha tagastamist.

Üürileandja jaoks tähendab see, et võimaliku kahju, võla või muu nõude olemasolu ei tasu jätta ebamääraseks. Korter tuleb väljakolimisel üle vaadata, puudused fikseerida ning nõuetest üürnikule õigeaegselt ja arusaadavalt teada anda.

Kas üürnik peab tagatisraha lepingu ajal taastama?

Jah, teatud juhul. Kui üürileandja on lepingu kehtivuse ajal rahuldanud tagatisraha arvelt oma kehtiva nõude, võib ta nõuda tagatisraha taastamist lepingus kokkulepitud suuruseni.

Ka taastamisel on üürnikul õigus kasutada seaduses ette nähtud osamaksete põhimõtet: tagatisraha võib taastada kolme kuu jooksul võrdsetes osades ning esimene osa tuleb maksta pärast taastamisnõude esitamist.

Kas tagatisraha võib asendada muu tagatisega?

Jah. Üürnik ja üürileandja võivad kokkuleppel asendada rahalise tagatisraha muu samaväärse tagatisega. See tähendab, et seadus ei kohusta pooli kasutama ainult klassikalist pangakontole makstavat deposiiti.

Alternatiivse tagatise puhul tuleb enne lepingu sõlmimist väga selgelt läbi mõelda, mida see tegelikult katab, millistel tingimustel saab üürileandja hüvitist ja millised kulud kaasnevad üürnikule.

Tagatisraha ja leppetrahv ei ole sama asi

Tagatisraha tagab lepingust tulenevaid nõudeid. Leppetrahv on aga eraldi kokkulepitud sanktsioon kindla rikkumise eest. Eluruumi üürilepingus on leppetrahv lubatud ainult seaduses sätestatud piirides.

VÕS § 287 järgi:

• rahalise kohustuse rikkumise eest eluruumi üürnikule leppetrahvi kokku leppida ei saa;
• olulise mitterahalise kohustuse rikkumise eest võib leppetrahvi kokku leppida kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis;
• rikkumine peab olema lepingus täpselt määratletud;
• ühe rikkumise leppetrahv ei või ületada 10% ühe kuu arvestusalusest;
• ühes kuus nõutavate leppetrahvide kogusumma ei või ületada 20% vastavast ühe kuu arvestusalusest;
• leppetrahvinõuet ei tohi rahuldada tagatisraha arvelt.

Arvestusalusesse kuulub kokkulepitud üür ning kõrvalkulud ja hoone korrashoiu- või parenduskulud juhul, kui need kulud kannab lepingu järgi üürnik.

Millised leppetrahvid võivad olla probleemsed?

Eluruumi üüris on oluline eristada rahalisi ja mitterahalisi kohustusi. Näiteks üüri hilinemise eest ei saa kokku leppida leppetrahvi, sest tegemist on rahalise kohustusega. Rahalise kohustuse viivituse puhul tuleb hinnata viivise reegleid.

Mitterahalise kohustuse puhul – näiteks täpselt määratletud olulise keelatud tegevuse korral – võib leppetrahv olla võimalik, kui leping ja summa vastavad VÕS § 287 nõuetele.

Kuidas vältida tagatisraha vaidlust?

Üürniku valimisega seotud riske aitab vähendada ka korrektne üürniku taustakontroll. Lepingu kestuse valikul vaata ka juhendit tähtajatu ja tähtajalise üürilepingu erinevustest.

Mida teha, kui tagatisraha üle tekib vaidlus?

Esimene samm on esitada teisele poolele kirjalikult oma seisukoht, nõue ja tõendid. Tagatisraha vaidluses on tavaliselt kõige olulisemad üürileping, sisse- ja väljakolimise aktid, fotod, arved, maksekinnitused ning kirjavahetus.

Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet ega tarbijavaidluste komisjon üürilepingust tulenevaid vaidlusi ei lahenda. Tallinnas asuva eluruumi üürivaidluse puhul saab pöörduda Tallinna Üürikomisjoni või kohtusse. Mujal Eestis sõltub üürikomisjoni võimalus sellest, kas vastava piirkonna jaoks tegutseb pädev üürikomisjon; alternatiiv on kohus.

Korduma kippuvad küsimused