Kui on aeg uut üürilepingut sõlmida, kerkib alati sama küsimus: kas teha tähtajaline või tähtajatu leping?
Paberil tundub tähtajaline kindlam – justkui annaks see mõlemale poolele kindluse, et keegi ei lahku keset talve. Praktikas on pilt aga veidi teistsugune.
Selles artiklis vaatame, millised on kahe lepinguvormi peamised erinevused, kuidas neid reguleerib Võlaõigusseadus ning milline neist sobib paremini üürileandjale ja milline üürnikule.
🏠 Mis vahe on tähtajalisel ja tähtajatul üürilepingul?
Tähtajaline üürileping sõlmitakse kindlaks perioodiks – näiteks üheks aastaks. Kui tähtaeg kätte jõuab, lõpeb leping automaatselt, kui pooled ei lepi kokku pikendamises.
Tähtajatu üürileping kestab määramata ajani ning lõpeb siis, kui üks osapool annab sellest seaduses sätestatud etteteatamisajaga teada. See tähendab, et lepingu võib lõpetada paindlikumalt, kuid alati tuleb järgida etteteatamise tähtaega.
📜 Etteteatamise tähtaeg ja lõpetamise kord
Tähtajatu lepingu puhul ütleb seadus selgelt:
- Lepingu lõpetamise etteteatamise tähtaeg on 3 kuud nii üürileandjale kui üürnikule.
- Etteteatamine peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (e-kiri sobib).
- Kui pool ei järgi tähtaega, võib teine pool nõuda hüvitist saamata jäänud tulu eest.
Tähtajalist lepingut ei saa üldjuhul enne tähtaega lõpetada, välja arvatud erandlikel juhtudel – näiteks kui teine pool rikub lepingut oluliselt või kui elukoht muutub elamiskõlbmatuks.
See tähendab, et kui elu teeb ootamatu pöörde (näiteks töökoht või linn vahetub), võib tähtajaline leping tekitada tarbetuid probleeme ja kulusid.
💰 Üüri tõstmine ja muud muudatused
Tähtajatu lepingu puhul on üüri tõstmine lubatud üks kord aastas, kui sellest teavitatakse vähemalt 30 päeva ette.
Alternatiivina võib üüri tõstmise kord ja alused olla lepingusse juba eelnevalt kirja pandud.
Tähtajalise lepingu puhul saab üüri tõsta ainult siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks ja kui üüri muutmise kokkulepe on selgelt lepingusse sisse kirjutatud.
See tähendab, et lühema tähtajaga lepingus üüri tõsta ei saa – isegi kui kulud või inflatsioon kasvavad.
⚖️ Kumb on parem üürileandjale?
Üürileandja vaatest tundub tähtajaline leping turvalisem, sest tagab teatud kindluse, et üürnik jääb vähemalt lepinguperioodiks.
Ent praktika näitab, et kui elu muutub, leiavad pooled ikkagi viisi lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks – ja tihti tekivad sellest hoopis vaidlused ja halvad suhted.
Tähtajatu leping annab rohkem paindlikkust ja on kooskõlas Eesti üüriseaduse mõttega, mis soosib mõistlikku tasakaalu üürniku ja üürileandja vahel.
Üürileandja saab lepingu lõpetada 3-kuulise etteteatamisega ning vajadusel sõlmida uue lepingu uue üürnikuga.
👩💼 Kumb on parem üürnikule?
Üürniku seisukohalt on tähtajatu leping enamasti turvalisem:
- saab lõpetada lepingut 3-kuulise etteteatamisega,
- ei teki olukorda, kus peab välja kolima lihtsalt seetõttu, et leping lõppes,
- seadus pakub selget kaitset ja tasakaalu.
Tähtajaline leping sobib aga hästi juhul, kui elu on stabiilne (nt kindel töökoht ja elukoha plaan vähemalt aastaks) või kui üürnik soovib garanteerida, et üürileandja ei saa teda varem välja tõsta.
📊 Brokerly soovitus: eelistada tähtajatut lepingut
Meie kogemus näitab, et enamik tülisid ja stressi üürisuhetes tuleneb just liigsest jäikusest.
Seetõttu soovitame sõlmida tähtajatu lepingu – eriti kui mõlemad pooled on usaldusväärsed ja suhtlus toimib.
See annab vabaduse kohanduda muutustega ning loob ausa ja pikaajalise suhte.
Kui soovite kindlustunnet, võib tähtajatus lepingus alati lisada miinimumperioodi (nt „Lepingut ei saa lõpetada enne 6 kuu möödumist“), mis annab mõlemale poolele stabiilsuse ja samas säilitab paindlikkuse.
✍️ Kokkuvõte
| Võrdluspunkt | Tähtajatu leping | Tähtajaline leping |
|---|---|---|
| Kestus | Määramata aeg | Kindel periood (nt 12 kuud) |
| Lõpetamine | 3-kuulise etteteatamisega | Ainult tähtaja lõpus või mõjuval põhjusel |
| Üüri tõstmine | 1 kord aastas, 30 päeva ette | Ainult kui leping ≥3 a ja tingimus kirjas |
| Paindlikkus | Väga hea | Väike |
| Sobib kellele | Üürnikule ja paindlikule üürileandjale | Kindlust otsivale üürileandjale |
Brokerly nõuanne:
Kõige parem üürisuhe ei põhine mitte lepingutüübil, vaid usaldusel, läbipaistvusel ja korrektsetel kokkulepetel.
Kui mõlemad pooled on mõistlikud, töötab nii tähtajatu kui ka tähtajaline leping – aga kui pead valima, vali paindlikkus.
Kas soovid näha, milline näeb välja hästi koostatud üürileping või soovid oma lepingu üle vaadata?
👉 Võta ühendust Brokerly meeskonnaga – aitame vormistada professionaalse, seadusega kooskõlas oleva üürilepingu ja anname nõu ka üüritulu optimeerimiseks.
