Õige üürihind on kinnisvarainvestori ja üürileandja edu võti. Kui hind on liiga kõrge – korter seisab tühjana. Kui liiga madal – tulu jääb saamata ja tootlus langeb.
Kuidas siis leida tasakaal reaalse turuhinna ja oodatud tootluse vahel, eriti Eesti kahes kõige aktiivsemas linnas – Tallinnas ja Tartus?
📊 1. Alusta turu võrdlusest – mitte „soovist“
Üürihind ei ole see, mida omanik sooviks saada, vaid see, mida turg on valmis maksma.
Kõige lihtsam viis realistliku pildi saamiseks on kontrollida suuremate portaalide kuulutusi:
- KV.ee – filtri järgi piirkond, pindala ja seisukord
- City24.ee – vali sarnase energiaklassi ja möbleerituse tase
- Kinnisvara24.ee – lisa otsingusse ka märksõna „uus“ või „renoveeritud“
Võrdle mitte küsitud hinda, vaid neid kuulutusi, mis on aktiivsed üle 30 päeva.
Need annavad aimu hinnapiirist, kus turg enam ei reageeri.
Lisaks uuri lõppenud kuulutuste hindu (nt KV Pro andmetest või maakleri kaudu).
📍 2. Tallinn: hinnad sõltuvad mikropiirkonnast
Tallinnas võib kahe korteri vahe hinnas olla 50–100% ainult tänava vahetuse tõttu.
Näiteks:
| Piirkond | Tüüpiline hind €/m² | Stuudio hind | 2-toaline |
|---|---|---|---|
| Kalamaja / Volta | 18–23 €/m² | 600–850 € | 850–1 200 € |
| Noblessner / Kalaranna | 22–28 €/m² | 800–1 100 € | 1 200–1 600 € |
| Kesklinn / Rotermann | 20–26 €/m² | 700–1 000 € | 1 000–1 400 € |
| Mustamäe / Kristiine | 13–17 €/m² | 450–650 € | 650–850 € |
| Lasnamäe / Õismäe | 10–14 €/m² | 350–550 € | 550–700 € |
Hinnad sõltuvad lisaks ka energiaklassist (B vs D), parkimise olemasolust, jahutusest ja möbleeritusest.
Uued ja täielikult sisustatud B-energiaklassi korterid on turu tipus – eriti kui need sobivad ka lühiajaliseks üüriks.
🎓 3. Tartu: üliõpilaste linn, kuid ka pikaajalise üüri turg on stabiilne
Tartus mõjutavad hindu ülikoolide lähedus ja kaugus kesklinnast.
Kuni 35 m² korterid on eriti nõutud augustist septembrini.
Keskmised tasemed:
| Piirkond | Hind €/m² | Stuudio | 2-toaline |
|---|---|---|---|
| Kesklinn / Ülikooli ümbrus | 17–22 €/m² | 500–700 € | 700–950 € |
| Tammelinn / Supilinn | 15–18 €/m² | 450–600 € | 650–800 € |
| Annelinn | 11–14 €/m² | 350–500 € | 500–650 € |
Tartus tasub arvestada ka hooajalisust – suvel võib vakantsus kasvada, seega pikaajalise lepingu eelistamine on tihti mõistlikum kui Airbnb.
💰 4. Arvuta tootlus – ära jäta seda tunde järgi
Hinda aitab mõista lihtne brutotootluse valem:
Aastane üür / (Ostuhind + sisustuskulu) × 100%
Näiteks:
Korter Tallinnas maksab 180 000 € ja üür on 950 €/kuus →
950 × 12 = 11 400 € aastas →
11 400 / 180 000 = 6,3% brutotootlus.
Tartus sama loogika, kuid tootlus kipub jääma 5–6% vahemikku.
🔍 5. Kontrolli tühjusefekti ja reageeri hinnaga õigel ajal
Üks levinumaid vigu üürileandjate seas on liiga hiline hinnakorrektsioon.
Kui korter seisab tühjana juba kuu aega ja seejärel tuleb hind niikuinii langetada, siis on tootlus vähenenud kahekordselt – nii tühjuse kui hinnalanguse tõttu.
Parem on hind korrigeerida varakult, kui on näha, et kuulutus ei saa piisavalt vaatamisi ega päringuid.
Turul, kus konkurents on tugev, on isegi 20–30 € kuus väiksema hinnaga pakkumine tihti see, mis üürniku ära võidab.
Näide:
Kui korter maksab 900 €/kuu ja seisab tühjana 1 kuu aastas, kaotad juba 8–9% tootlusest.
Kui samal ajal tuleb hind langetada 50 €, väheneb aastane tulu veel ligi 600 €, mis võib viia tootluse 6,2%-lt alla 5,5%-ni.
💡 6. Ära unusta kogukulu: üür + kommunaalid
Üürnikke huvitab mitte ainult üür, vaid kogu elamiskulu.
Kui ühes korteris on kommunaalid 70 € ja teises 170 €, teeb see aasta lõikes juba üle 1 000 € vahe – mis mõjutab otsust sama palju kui 50 € erinevus üüris.
Seetõttu tasub üürihindu võrreldes alati vaadata koos kõrvalkuludega ja tuua kuulutuses esile madalad püsikulud, energiatõhusus (nt B-energiaklass) või fikseeritud kommunaalmakse.
See annab kinnisvarale konkurentsieelise isegi siis, kui üür ise on veidi kõrgem.
🏗️ 7. Väärtust tõstavad detailid
Üürihind ei sõltu ainult asukohast.
Lisaväärtust loovad:
- konditsioneer ja soojustagastusega ventilatsioon,
- parkimiskoht või panipaik,
- kvaliteetne mööbel ja valgustus,
- turvaline sissepääs (Valnes, Loxone jmt).
Neid omadusi tasub kuulutuses esile tõsta, sest need mõjutavad otseselt, kas üürnik on valmis maksma 30 € rohkem kuus või mitte.
🧮 Kokkuvõte
| Linn | Keskmine tootlus | Keskmine üüritase | Vakantsuse risk |
|---|---|---|---|
| Tallinn | 5,5–6,5% | 16–22 €/m² | Madal |
| Tartu | 4,8–6,0% | 13–18 €/m² | Keskmine (hooajaline) |
Brokerly soovitus:
Ära määra üürihinda ainult tunnete järgi.
Kasuta turuandmeid, kalkulaatorit ja realistlikku tootluse eesmärki. Kui hind on õiglane, tekib üürnik kiiresti ja suhe kestab kauem.
👉 Kui soovid teada, milline on sinu korteri realistlik üürihind Tallinnas või Tartus, võta meiega ühendust – aitame selle turuandmetel välja arvutada.
