Üürikinnisvara võib olla kindel ja rahavoogu toov investeering, kuid enne ostuotsust tuleb mõista, kui tulus see tegelikult on. Selles juhendis näitame, kuidas arvutada üürikinnisvara tootlust samm-sammult — nii ilma laenuta kui ka laenu kasutades (ROI).
1. Määra üüritulu
Näide:
- Kuine üür: 700 €
- Aastas: 700 × 12 = 8 400 €
👉 See on sinu brutotulu ehk kogutulu enne kulude ja maksude mahaarvamist.
2. Arvuta aastased kulud
Näidekulud:
- Remondifond ja haldus: 600 €
- Hooldus ja remont: 400 €
- 1 kuu tühjalt seismist: 700 €
- Kokku kulud: 1 700 €
👉 Netoüüritulu = 8 400 € – 1 700 € = 6 700 € aastas
3. Arvuta koguinvesteering
- Korteri ostuhind: 120 000 €
- Lisakulud (notar, remont, sisustus): 5 000 €
- Koguinvesteering: 125 000 €
4. Arvuta tootlus ilma laenuta
Brutotootlus: 8 400/125 000×100=6,72%
Netotootlus: 6 700/125 000×100=5,36%
5. Lisa finantseerimise mõju – ROI (Return on Investment)
Oletame, et kasutad 30% omafinantseeringut ja 70% laenu.
- Omafinantseering: 30% × 125 000 € = 37 500 €
- Laen: 87 500 €
- Intressimäär: 5% aastas
- Aastane intressikulu: 87 500 € × 0.05 = 4 375 €
Oletame, et laenu põhiosa me ROI arvutuses esialgu ei vähenda (lihtsustatud mudel), vaid arvestame ainult intressikulu.
Aastane netotulu pärast intressikulu
Netoüüritulu: 6 700 €
– Intressikulu: 4 375 €
= 2 325 €
ROI omafinantseeringule
2 325/37 500×100=6,2%
👉 Reaalne ROI = 6,2% aastas
See tähendab, et kui kasutad 30% oma raha ja ülejäänu finantseerid 5% intressiga, teenid oma kapitalile ligi 6,2% tootlust aastas.
6. Lisa võimalik kinnisvara väärtuse kasv
Kui kinnisvara väärtus kasvab näiteks 3% aastas, lisandub see sinu kogutootlusele.
Siis on kogutootlus (rahavoog + väärtuse kasv) ligikaudu:
6,2% + 3% = 9,2% aastas
Kokkuvõte
| Näitaja | Väärtus |
|---|---|
| Kuine üür | 700 € |
| Aastane üüritulu | 8 400 € |
| Kulud | 1 700 € |
| Netotulu | 6 700 € |
| Koguinvesteering | 125 000 € |
| Omafinantseering (30%) | 37 500 € |
| Laenu intress (5%) | 4 375 € |
| ROI (reaalne) | 6,2% |
| Kogutootlus koos väärtuse kasvuga | ~9,2% |
Kokkuvõte ja soovitus
- Kui finantseerid kinnisvara täielikult oma rahaga, saad realistlikult 5–6% netotootlust.
- Laenu kasutades suureneb oma kapitali tootlus (ROI), kuid risk samuti — näiteks intressitõus või üürnikuta perioodid võivad tootlust vähendada.
- Pikemas plaanis võib lisanduv kinnisvara väärtuse kasv tõsta kogutootluse 8–10% kanti, mis muudab üürikinnisvara atraktiivseks võrreldes konservatiivsemate investeeringutega.
- Kui plaanid kasutada üürihaldust kinnisvara haldamiseks, lisa see kulu kindlasti oma arvutustesse. Eestis maksab üürihaldusteenus tavaliselt umbes 8,3% aastasest üüritulust.
brokerly-uurikinnisvara_tulususe_kalkulaator.xlsx
