Korteri väljaüürimine ei tähenda ainult kuulutuse ülespanekut ja võtmete üleandmist. Hea üürisuhe algab õigest hinnast, sobiva üürniku valikust, läbimõeldud lepingust ja korteri seisukorra dokumenteerimisest. Allolev juhend keskendub eelkõige pikaajalisele eluruumi üürile Eestis.
Lühivastus: kuidas korterit välja üürida?
Korteri turvaliseks ja võimalikult probleemivabaks väljaüürimiseks tee kümme sammu:
- määra, kellele ja kui pikaks ajaks soovid korteri üürile anda;
- kontrolli korteri seisukord ja valmista see üürnikule üleandmiseks;
- määra realistlik üürihind;
- tee kvaliteetsed fotod ja selge kuulutus;
- vali kandidaadid ning tee vajalik ja proportsionaalne taustakontroll;
- vali tähtajaline või tähtajatu üürileping;
- lepi täpselt kokku üür, kõrvalkulud ja tagatis;
- sõlmi tõendatav kirjalik leping;
- vormista üleandmisakt koos fotode, näitude ja võtmetega;
- halda üürisuhet korrektselt ning deklareeri üüritulu.
Kõige suuremad vead tekivad tavaliselt siis, kui mõni neist sammudest jäetakse kiirustades vahele.
-
1. Pane enne kuulutamist paika üürimise eesmärk
Enne hinna määramist ja kuulutuse koostamist otsusta, millist üürisuhet sa tegelikult soovid. Pikaajaline eluruumi üür ja lühiajaline majutus ei ole õiguslikult ega maksustamise mõttes sama asi.
Pikaajalise üüri puhul mõtle läbi:
- kas soovid korteri anda üürile möbleeritult või möbleerimata;
- millal korter vabaneb;
- kas soovid pigem tähtajalist või tähtajatut lepingut;
- millisele leibkonnale korter ruumide, asukoha ja sisustuse poolest kõige paremini sobib;
- kas sul on lähiaastatel plaan korter müüa, ise kasutada või pikalt investeeringuna hoida.
See otsus mõjutab nii hinnastamist, kuulutust kui ka lepingu tüüpi.
-
2. Valmista korter üürnikule päriselt kasutusvalmis
Võlaõigusseaduse järgi peab üürileandja andma eluruumi üle lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama selle seisundi lepingu kestel. Seetõttu tasub enne turule minekut kontrollida vähemalt vee- ja elektrisüsteeme, kodutehnikat, lukke, aknaid, ventilatsiooni ja sanitaartehnikat.
Enne pildistamist:
- korista korter põhjalikult;
- paranda nähtavad pisivead;
- eemalda üleliigne isiklik kraam;
- kontrolli, et mööbel ja tehnika, mille jätad korterisse, töötaksid;
- pane kirja korterisse jääva sisustuse nimekiri.
Üürnikule tuleb üle anda see seisukord, mida kuulutuses ja lepingus lubatakse.
-
3. Määra realistlik üürihind
Üürihind ei tohiks põhineda omaniku soovitud tootlusel, vaid sellel, millise hinnaga konkureerivad sarnased korterid samal ajal turul ning milline on sinu korteri tegelik konkurentsieelis.
Võrdle eelkõige:
- asukohta ja mikropiirkonda;
- pindala ja tubade arvu;
- maja vanust ja seisukorda;
- korteri remonti ja sisustust;
- parkimist, panipaika, rõdu või terrassi;
- kütteviisi ja kõrvalkulude taset;
- konkureerivate pakkumiste hulka.
Vaata ka Brokerly juhendit õige üürihinna määramisest.
Vaata üürniku kogukulu, mitte ainult kuutasu
Kaks sama üürihinnaga korterit võivad olla üürniku jaoks väga erineva kogukuluga. Kõrged talvised kõrvalkulud, parkimistasu või muud regulaarsed kulud mõjutavad nõudlust ja seda, milline üürihind on turul realistlik.
-
4. Tee kuulutus, mis vastab üürniku päris küsimustele
Hea kuulutus peab võimaldama kandidaadil enne ühenduse võtmist aru saada, kas korter talle sobib.
Lisa vähemalt:
- täpne üürihind;
- varasemate kuude kõrvalkulude suurusjärk;
- korteri pindala ja tubade arv;
- korrus ja lifti olemasolu;
- mööbli ja tehnika kirjeldus;
- parkimise ja panipaiga info;
- rõdu, terrassi või hoovi kasutus;
- kütteviis;
- korteri vabanemise kuupäev;
- lepingu põhilised tingimused;
- kvaliteetsed ja realistlikud fotod.
Põhjalikumad foto-, põrandaplaani- ja kuulutussoovitused leiad artiklist kuidas üürikorter kiiremini välja üürida.
-
5. Vali üürnik süsteemselt ja kontrolli tausta proportsionaalselt
Kõige kiiremini sisse kolida sooviv kandidaat ei ole automaatselt kõige sobivam üürnik. Enne lepingu sõlmimist tasub hinnata, kas kandidaadi plaan, maksevõime ja ootused sobivad korteri ning lepingu tingimustega.
Praktilised küsimused on näiteks:
- kes hakkavad korteris elama;
- millal soovitakse sisse kolida;
- kui pikaks ajaks kodu otsitakse;
- milline on regulaarse sissetuleku allikas;
- kas on lemmikloomi, kui see on konkreetse korteri puhul oluline;
- kas kandidaadil on varasem üürisuhe, mille kohta ta soovib anda referentsi.
Taustakontrolli puhul tuleb arvestada isikuandmete kaitse reeglitega: andmete kogumiseks peab olema õiguslik alus, koguda tuleb ainult eesmärgi jaoks vajalikku infot ning kandidaadile peab olema arusaadav, milliseid andmeid tema kohta kasutatakse.
Vaata eraldi juhendit üürniku taustakontrollist ja lubatud andmetest.
-
6. Vali tähtajaline või tähtajatu üürileping
Ära vali lepingu tüüpi lihtsalt harjumusest. Tähtajatu leping annab pooltele rohkem paindlikkust, sest eluruumi tähtajatu lepingu saab üldjuhul korraliselt lõpetada vähemalt kolmekuulise etteteatamisega. Tähtajaline leping annab kokkulepitud perioodiks rohkem ajalist kindlust, kuid seda ei saa üldjuhul enne tähtaja saabumist lihtsalt korraliselt üles öelda.
Kui eluruumi üürileping sõlmitakse tähtajaga üle ühe aasta, tuleb arvestada VÕS § 274 kirjaliku vormi nõudega. Kui sellist lepingut ei sõlmita kirjalikult, käsitab seadus seda tähtajatuna.
Vaata põhjalikku võrdlust: tähtajatu vs tähtajaline üürileping.
-
7. Kirjuta lepingusse täpselt üür, kõrvalkulud ja tagatis
Lepingus ei piisa lausest „kommunaalid tasub üürnik”. Kõrvalkulude kandmine tuleb eluruumi üüris kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida ning mõistlik on täpselt kirjeldada, millised kulud jäävad üürniku kanda.
Kui soovitakse, et üürnik kannaks ka terve hoone korrashoiu- või parenduskulusid, näiteks teatud remondifondi kulusid, kehtivad sellele eraldi tingimused: kokkulepe peab olema tehtud lepingu sõlmimisel ning kulud peavad olema mõistlikud, proportsionaalsed ja ettenähtavad.
Tagatisraha
Eluruumi üürilepingus võib kokku leppida kuni kolme kuu üüri suuruse tagatisraha. Üürnikul on seadusest tulenev õigus maksta tagatisraha kolme kuu jooksul võrdsetes osades.
Seetõttu ei tasu kasutada lepingu tingimust, mille järgi peab üürnik mitme kuu tagatisraha tingimata tervikuna enne võtmete saamist ära maksma.
Vaata täpset juhendit: tagatisraha Eestis – kui palju võib küsida ja millal tagastada.
-
8. Sõlmi leping nii, et kokkuleppeid oleks hiljem võimalik tõendada
Praktikas on kõige turvalisem kasutada kirjalikku lepingut ning olulised kokkulepped ja hilisemad muudatused säilitada kirjavahetuses või digitaalselt allkirjastatud dokumentides.
Lepingus peaksid olema vähemalt selgelt määratud:
- üürileandja ja üürniku andmed;
- üüripind;
- lepingu algus ja vajadusel lõpp;
- üüri suurus ja maksetähtpäev;
- kõrvalkulude jaotus;
- tagatise tingimused;
- korteris kasutada antav mööbel ja tehnika;
- olulised kasutusreeglid;
- lepingu lõpetamise ja teadete edastamise praktiline kord.
Ära kopeeri internetist juhuslikku lepingupõhja ilma kontrollimata, kas selle tingimused vastavad Eesti eluruumi üüri imperatiivsetele reeglitele.
-
9. Tee üleandmisakt koos fotode, näitude ja võtmete arvuga
Üleandmisakt on üks kõige olulisemaid dokumente hilisema tagatisraha- või kahjuvaidluse vältimiseks.
Fikseeri vähemalt:
- korteri üldine seisukord;
- olemasolevad kahjustused ja kasutusjäljed;
- mööbel ja tehnika;
- elektri-, vee- ja gaasinäidud, kui need on asjakohased;
- üle antud võtmete, pultide ja kiipide arv;
- fotod korteri olulisematest pindadest ja esemetest.
Fotod tasub teha nii sisse- kui ka väljakolimisel võimalikult samadest vaatenurkadest.
Vaata juhendit korrektse üleandmise-vastuvõtmise akti koostamisest.
-
10. Halda üürisuhet korrektselt ja deklareeri üüritulu
Pärast võtmete üleandmist omaniku kohustused ei lõpe. Hoia maksetel silm peal, reageeri puudustele mõistliku kiirusega ja säilita olulised kokkulepped kirjalikult.
Üürniku valduses olev korter ei ole omaniku jaoks koht, kuhu võib lihtsalt ette teatamata sisse minna. Vajadusel lepi külastus üürnikuga kokku ja arvesta tema valdus- ning privaatsusõigusega. Vaata ka juhendit üürileandja õigustest ja piirangutest.
Üüritulu maksustamine eraisikule
Füüsilise isiku saadud üüritulu on maksustatav ja tuleb deklareerida. Maksu- ja Tolliameti järgi rakendatakse VÕS-i tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üüritulule deklaratsioonis automaatselt 20% mahaarvamist üürimisega seotud kulude katteks; selleks ei pea eraldi kuludokumente esitama.
See 20% mahaarvamine ei kohaldu samal viisil lühiajalisele majutusele, näiteks Airbnb või Booking.com kaudu majutusteenuse osutamisele.
Kui kinnisvara kuulub ettevõttele või üürimine toimub ettevõtluse raames, tuleb maksukäsitlust vaadata eraldi.
Kõige sagedasemad vead korteri väljaüürimisel
Enne lepingu sõlmimist
- Hind määratakse soovitud tootluse, mitte turu järgi.
- Kuulutuses jäetakse kõrvalkulud ebaselgeks.
- Esimesele huvilisele antakse korter ilma sobivust kontrollimata.
- Taustakontroll muutub põhjendamatult ulatuslikuks.
- Tähtajalise ja tähtajatu lepingu erinevust ei mõelda läbi.
Lepingu ja üleandmise ajal
- Kõrvalkulude kohustused on ebamääraselt sõnastatud.
- Tagatisraha tingimused ei vasta seadusele.
- Internetist võetud lepingut kasutatakse kontrollimata.
- Üleandmisaktis puuduvad fotod või olemasolevad kahjustused.
- Võtmete ja arvestinäitude üle puudub tõendatav ülevaade.
Korteri väljaüürimise kontrollnimekiri
| Etapp | Enne edasi liikumist kontrolli |
|---|---|
| Ettevalmistus | Korter on kasutusvalmis, tehnika töötab ja sisustus on fikseeritud. |
| Hind | Võrdlesid päriselt konkureerivaid kortereid ja arvestasid kogukuluga. |
| Kuulutus | Hind, kõrvalkulud, parkimine, sisustus, vabanemine ja kvaliteetsed fotod on olemas. |
| Üürnik | Sobivus ja maksevõime on hinnatud vajaliku ja proportsionaalse info põhjal. |
| Leping | Lepingu liik, üür, kõrvalkulud, tagatis ja olulised kasutustingimused on selged. |
| Üleandmine | Akt, fotod, näidud, sisustus ja võtmed on fikseeritud. |
| Haldus | Maksete, suhtluse, remonditeemade ja dokumentide hoidmise süsteem on paigas. |
| Maksud | Tead, kuidas üüritulu deklareerida ja milline maksukäsitlus sinu olukorrale kehtib. |
Korduma kippuvad küsimused
Kas korteri väljaüürimiseks peab tegema kirjaliku lepingu?
Kirjalik leping on praktiliselt väga soovitatav. Lisaks sätestab VÕS § 274, et kui eluruumi leping sõlmitakse tähtajaga üle ühe aasta ja see ei ole kirjalikus vormis, loetakse leping tähtajatuks.
Kui suur võib üürikorteri tagatisraha olla?
Eluruumi üürilepingus võib tagatisraha olla kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnikul on õigus maksta see kolme kuu jooksul võrdsetes osades.
Kas kommunaalkulud lähevad automaatselt üürniku kanda?
Ei. Kõrvalkulude kandmine tuleb pooltel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida. Lepingus tasub kulud võimalikult täpselt määratleda.
Kuidas kontrollida tulevase üürniku tausta?
Kontroll peaks olema eesmärgipärane ja proportsionaalne. Hinnata võib näiteks maksevõimet, kavandatud üüriperioodi ja kandidaadi antud referentse, kuid isikuandmete kogumiseks peab olema õiguslik alus ning koguda ei tohiks rohkem andmeid kui tegelikult vaja.
Kas parem on tähtajaline või tähtajatu üürileping?
See sõltub poolte eesmärgist. Tähtajatu leping on paindlikum, tähtajaline annab kokkulepitud perioodiks rohkem kindlust. Mõlemal on lõpetamisel erinevad reeglid.
Millal võib üürnikule võtmed üle anda?
Võtmed tasub üle anda pärast lepingu sõlmimist ja siis, kui lepingu järgi selleks hetkeks tasumisele kuuluvad summad on laekunud. Mitme kuu tagatisraha puhul tuleb arvestada üürniku seadusest tuleneva õigusega tasuda tagatis kolme kuu jooksul osadena.
Kas eraisik peab korteri üüritulult maksu maksma?
Jah, saadud üüritulu tuleb deklareerida. Eluruumi üüritulule rakendab MTA deklaratsioonis automaatselt 20% mahaarvamist üürimisega seotud kulude katteks. Lühiajalise majutuse maksukäsitlus on erinev.
Kas korteri võib ise välja üürida või peab kasutama maaklerit?
Korteri võib omanik ise välja üürida. Maakleri või üürileandmise teenuse väärtus on protsessi korraldamine: hinnastamine, turundus, kandidaatidega suhtlus, taustakontroll, lepingu ettevalmistamine ja korrektne üleandmine.
Soovid korteri üürile anda, kuid mitte kogu protsessi ise teha?
Brokerly aitab omanikel määrata realistliku üürihinna, valmistada korteri ja kuulutuse ette, korraldada vaatamised, hinnata üürnikukandidaate, vormistada lepingu ning anda vara korrektselt üle.
Vaata Brokerly kinnisvara üürileandmise teenust →
Kui soovid pärast üürniku leidmist anda Brokerlyle üle ka igapäevase suhtluse, maksete kontrolli ja remondiküsimuste korraldamise, vaata üürihaldust.
Õiguslik alus ja allikad
Artikkel käsitleb eelkõige Eestis asuva eluruumi pikaajalist üürileandmist. Teave on kontrollitud 08.09.2026.
- Võlaõigusseadus – Riigi Teataja: eelkõige § 274–276, § 292 ja § 308.
- Justiits- ja Digiministeerium – nõuandeid üürilepingu sõlmimiseks.
- Maksu- ja Tolliamet – üüri- ja renditulu.
- Andmekaitse Inspektsioon – isikuandmete töötlemise õiguslikud alused.
Artikkel on üldine praktiline juhend ega asenda konkreetse lepingu, maksuküsimuse või vaidluse puhul individuaalset õigus- või maksunõu.
