Kinnisvaratehingu kulud Eestis
Kes maksab kinnisvara ostu-müügil notaritasud ja kui suured need on?
Notaritasude ja riigilõivu jaotus ei ole kõigis tehingutes ühesugune. Selgitame, millised kulud tekivad, kes neid tavaliselt kannab ja kuidas saada enne notarisse minekut usaldusväärne hinnang.
Kinnisvaratehingu kulud Eestis
Lühivastus: kes maksab notaritasu?
Ostja ja müüja võivad tehingukulude omavahelise jaotuse lepingus kokku leppida. Samal ajal sätestab notari tasu seadus, kes on notari ees tasumiseks kohustatud, ning mitu kohustatud isikut vastutavad sama toimingu tasu eest solidaarselt.
Sageli maksab ostja või jagavad pooled kulu omavahel. Õige lahendus fikseeritakse notariaalaktis.
Uue omaniku kande riigilõiv ning ostja laenu ja uue hüpoteegiga seotud kulud jäävad tavaliselt ostjale.
Müüja olemasoleva laenu või hüpoteegi kustutamise kulud jäävad tavaliselt müüjale.
01
Kes millise kinnisvaratehingu kulu tavaliselt maksab?
Seadusest ei tulene ühte universaalset reeglit, mille järgi peab kogu arve alati tasuma ostja või müüja. Tehingu pooled lepivad kulude jaotuse omavahel kokku, kuid notar peab arvel ja notariaalaktis arvestama seadusest tulenevate kohustatud isikutega.
| Kulu | Tavapärane maksja | Miks või millal võib jaotus erineda |
|---|---|---|
| Ostu-müügilepingu notaritasu | Ostja või ostja ja müüja kokkuleppel | Kulu võib jagada 50/50 või muus suhtes. Müügihind üksi ei määra, kumb pool tasub. |
| Uue omaniku kande riigilõiv | Ostja | Kanne tehakse ostja omandiõiguse registreerimiseks. Teatud tehingutele võivad seadusest tuleneda soodustused. |
| Ostja uue hüpoteegi seadmine | Ostja | Toiming on seotud ostja finantseerimise ja panga tagatisega. |
| Müüja olemasoleva hüpoteegi kustutamine | Müüja | Kustutamine on tavaliselt vajalik müüja senise kohustuse lõpetamiseks ja vara vabastamiseks. |
| Notari deposiitkonto kasutamine | Kokkuleppel | Hoiustamine kaitseb tehingu osapooli; kulu võib kanda selle kasutamist sooviv pool või jagada. |
| Kaugtõestamine ja ärakirjad | Teenuse kasutaja või kokkuleppel | Kaugtõestamisele lisandub seadusest tulenev tasu; lisanduda võivad ärakirjade kulud. |
02
Kui suured notaritasud on ja millest summa sõltub?
Kinnisvara ostu-müügi notaritasu ei ole üks kindel protsent müügihinnast. Notari tasu arvutatakse seaduses sätestatud tehinguväärtuse ja tasumäära alusel. Kahe- või mitmepoolse tehingu tõestamisel rakendatakse seaduses ette nähtud kordajat.
Kinnisvara müügi puhul mõjutavad kalkulatsiooni eelkõige müügihind ning olemasolevate ja uute hüpoteekide suurus. Kui tehingusse lisatakse raha hoiustamine notari deposiitkontol, kaugtõestamine või täiendavad ärakirjad, suureneb lõppsumma.
Müügihind
Notaritasu lähtepunkt on tehinguväärtus, kuid tasu ei kasva müügihinnaga lihtsa fikseeritud protsendina.
Hüpoteegid
Olemasoleva hüpoteegi kustutamine ja uue hüpoteegi seadmine on eraldi toimingud, mis mõjutavad tasu.
Tehingu vorm
Deposiitkonto, kaugtõestamine, eraldi dokumendid ja ärakirjad võivad lisada täiendavaid tasusid.
Käibemaks
Notari teenusele lisandub Eestis kehtiv käibemaks. Standardmäär on alates 1.07.2025 24%.
Riigilõiv
Kinnistusraamatu kande riigilõiv on notaritasust eraldiseisev ning sõltub kande liigist ja tehinguväärtusest.
Tehingu eripärad
Kaasomand, mitu objekti, kasutusõigused või muud kokkulepped võivad muuta dokumente ja arvutust.
03
Millised summad võivad tehingu kogukulusse kuuluda?
Kui räägitakse “notarikuludest”, pannakse sageli ühe nimetuse alla mitu erinevat kulu. Eelarvet tehes erista vähemalt järgmisi komponente:
Notaritasu
Notariaalakti ettevalmistamise, poolte nõustamise, tehingu tõestamise ja seotud tehniliste toimingute tasu.
Käibemaks
Notaritasule lisanduv käibemaks. 2026. aastal on standardmäär 24%.
Riigilõiv
Kinnistusraamatu kande eest riigile makstav tasu, näiteks uue omaniku või hüpoteegi kandmisel.
Hüpoteegitoimingud
Uue hüpoteegi seadmine, olemasoleva muutmine või kustutamine võib kaasa tuua täiendava notaritasu ja riigilõivu.
Deposiitkonto
Ostuhinna hoiustamine notari kontol aitab raha üleandmist turvaliselt siduda lepingu tingimustega.
Lisateenused
Kaugtõestamine, paber- või digitaalsed ärakirjad ja muud lisatoimingud võivad suurendada arvet.
Kasuta Notarite Koja ametlikku notaritasu kalkulaatorit
Kalkulaator annab ligikaudse tehingukulu müügihinna, hüpoteegi, deposiidi ja kaugtõestamise info põhjal. Notaribüroo lõplik arve võib erineda, kui tehingu dokumentides või õigustes on täiendavaid toiminguid.
Enne kalkulaatori avamist pane valmis:
- kinnisvara kokkulepitud müügihind;
- ostja seatava uue hüpoteegi summa;
- müüja olemasoleva hüpoteegi andmed ja kas see kustutatakse;
- notari deposiitkontole hoiustatav summa;
- kas mõni osapool osaleb kaugtõestamise teel.
04
Neli tavapärast tehingustsenaariumi
Ost omavahenditega
Tavaliselt puudub uue hüpoteegi seadmise kulu. Alles jäävad müügilepingu notaritasu, käibemaks, omaniku kande riigilõiv ja võimalik deposiit.
Ost pangalaenuga
Lisanduvad uue hüpoteegi seadmisega seotud notari- ja riigilõivud. Need jäävad tavaliselt ostjale.
Müüja hüpoteegi kustutamine
Kui müüdav vara on müüja laenu tagatis, tuleb pangaga kokku leppida hüpoteegi kustutamine või muutmine. Sellega seotud kulu jääb tavaliselt müüjale.
Kaugtõestamine või deposiit
Kaugtõestamisele lisandub seaduse järgi 20 eurot. Deposiiditasu sõltub hoiustatavast summast ja tehingu korraldusest.
Kas müügihind ja tehinguplaan on juba paigas?
Notaritasu on ainult üks osa müügist. Brokerly aitab määrata realistliku hinnavahemiku, valmistada objekti müügiks ette ning korraldada läbirääkimised ja notariks vajaliku info.
05
Kuidas kulude jaotus notariaalaktis sõnastada?
Kulude jaotus tasub kokku leppida juba enne notaribüroole tehinguandmete saatmist. Notar saab seejärel märkida akti, millise osa tasub ostja, müüja või kumbki pool võrdselt.
See on üldine näidissõnastus, mitte valmis lepingutingimus. Notar kohandab teksti konkreetse tehingu, pankade nõuete ja poolte kokkuleppe järgi.
06
Müüja kontrollnimekiri enne notarisse minekut
Müügihinna määramisel tasub eristada panga hindamisakti, kuulutushinda ja tegelikku turuhinda. Loe ka artiklit miks hindamisakt võib erineda tegelikust turuhinnast.
07
Korduma kippuvad küsimused notaritasude kohta
Kas ostja peab Eestis alati notaritasu maksma?
Ei. Ostja ja müüja võivad müügilepingu notaritasu omavahel jagada või määrata selle ühele poolele. Ostja finantseerimise ja uue omaniku kandega seotud kulud jäävad praktikas enamasti ostjale.
Kas notar võib tasu osas allahindlust teha?
Notari ametitoimingute tasumäärad on seadusega kehtestatud ning notar ei saa neid pooltega vabalt läbi rääkida. Lõppsumma sõltub siiski tehingu sisust ja lisatoimingutest.
Kas riigilõiv sisaldub notaritasus?
Ei. Riigilõiv on riigile makstav eraldi tasu kinnistusraamatu toimingu eest. Notaribüroo võib anda riigilõivu tasumiseks koos teiste maksejuhistega.
Kui palju lisab kaugtõestamine?
notari tasu seaduse järgi lisandub lubatud kaugtõestamise toimingule 20 eurot. Kui kaugtõestamist kasutab mitu osapoolt või tehingus on muid toiminguid, kinnitab täpse summa notar.
Kas müüja vana hüpoteek tuleb alati kustutada?
Mitte tingimata samal viisil. Hüpoteek võidakse kustutada, muuta või teatud juhtudel üle kanda, kuid lahendus sõltub panga, ostja, müüja ja notari kokkuleppest.
Kas Notarite Koja kalkulaatori tulemus on lõplik?
Ei. Kalkulaator annab ligikaudse hinnangu tüüpiliste sisendite põhjal. Tehingu täpse arvestuse annab notaribüroo pärast dokumentide ja vajalike toimingute ülevaatamist.
Ametlikud allikad ja kontrollkuupäev
Artikkel on kontrollitud 31.07.2026 järgmiste allikate põhjal:
Artikkel annab üldist teavet ega ole õigus- ega maksunõuanne. Konkreetse tehingu notaritasu, riigilõivu ja lepingutingimused kinnitab tehingut ettevalmistav notar.